În ce orașe din România merită să cumperi un apartament pentru închiriere în 2026
Veverita Aliona
10 min read
În piața chiriilor, primul lucru care contează nu este cât de mare pare chiria lunară, ci cât de mult produce ea raportat la suma blocată în apartament. Un apartament scump poate aduce o chirie bună la vedere, dar un apartament mai ieftin poate lăsa în urmă un randament mai mare. De aceea, investitorul care cumpără doar după emoție ajunge adesea să descopere că lucrează pentru întreținere, nu pentru profit. În România, diferențele dintre orașe sunt mari și nu se văd întotdeauna din reclame sau din anunțurile de pe internet. Un oraș universitar, unul de afaceri și unul turistic pot arăta la fel de atrăgător, dar se comportă foarte diferit în cifre. În plus, randamentul brut nu este același lucru cu ce rămâne în buzunar după taxe, reparații, perioadele fără chiriaș și comisioane. De aceea, orice comparație serioasă trebuie să pornească de la prețul de cumpărare și de la chiria realistă, nu de la promisiuni. Raportul corect între aceste două valori schimbă complet clasamentul dintre orașe și chiar dintre cartierele aceluiași oraș. În unele locuri, câștigul vine din chirie mai mare. În altele, vine din prețul de intrare mai mic. Din acest motiv, întrebarea nu este doar unde se încasează mai mult, ci unde capitalul lucrează mai bine.
Piața din 2026 apasă pe prețuri și pe chirii
Tabloul general din 2026 arată o piață în care chiriile și prețurile locuințelor au continuat să crească în Uniunea Europeană. Eurostat a arătat că, în trimestrul al patrulea din 2025, prețurile locuințelor din UE au urcat cu 5,5%, iar chiriile cu 3,2% față de același trimestru din 2024. Tot Eurostat notează că, în 2024, gospodăriile din UE au cheltuit în medie 19% din venitul disponibil pentru locuire. În orașe, presiunea este și mai mare, deoarece aproape 10% dintre locuitorii urbani au trăit în gospodării în care costurile totale ale locuirii au depășit 40% din venit. Pe partea de ofertă, costul construcțiilor a urcat puternic, iar asta se vede și în România. Între 2010 și 2024, prețurile de producție în construcții au crescut cu 137% în România, una dintre cele mai abrupte evoluții din Uniunea Europeană. Acest lucru apasă direct pe prețurile de achiziție și, în timp, împinge în sus și nivelul chiriilor. Pe scurt, piața nu mai este una în care poți cumpăra ieftin și închiria scump fără să analizezi atent zona. În multe orașe, diferența dintre rentabilitate bună și rentabilitate slabă este dată de câteva zeci de mii de euro la prețul de cumpărare. De aceea, investitorul care caută venit lunar trebuie să se uite și la dinamica economică locală, nu doar la numărul de camere.
Clasamentul orașelor spune mult
Dacă privim strict randamentul mediu brut, Galați stă pe primul loc dintre orașele analizate. Mai jos urmează Bucureștiul, apoi Constanța, Brașov, Timișoara, Iași, Craiova și Cluj-Napoca. Ordinea aceasta spune mult despre raportul dintre prețul de intrare și chiria pe care o poți obține. Nu spune însă totul, fiindcă un oraș cu randament mare poate avea o piață mai mică și mai greu de ieșit din investiție. Un alt oraș poate aduce mai puțin pe hârtie, dar poate oferi o cerere mai stabilă și o revânzare mai ușoară. În datele urmărite, Bucureștiul are un randament mediu brut de 7,52%, iar Galațiul ajunge la 8,09%. Constanța urcă la 6,37%, Brașov la 5,81%, Timișoara la 5,44%, Iași la 5,28%, Craiova la 5,22%, iar Cluj-Napoca la 4,41%. Aceste procente sunt randamente brute, deci înainte de taxe și alte costuri. Surpriza nu este că orașele mari se află în față, ci că diferența dintre ele este atât de mare. Clujul, de exemplu, are chirii decente, dar prețurile de cumpărare sunt suficient de ridicate încât să tragă în jos raportul final.
Bucureștiul oferă echilibrul cel mai bun între venit și chirie
Bucureștiul rămâne cel mai interesant oraș pentru cine vrea să combine randamentul cu lichiditatea. În medie, capitala are un randament brut de 7,52%, iar pe locuințele analizate separat apare chiar un nivel de 7,44% la două camere și de 8,69% la apartamentele mari. În cartierele mai accesibile, cifrele sunt și mai convingătoare. În Berceni, un apartament cu o cameră ajunge la 7,12%, iar în Titan la 6,94% la garsoniere. În Militari, o garsonieră poate urca la 6,65%, iar în Drumul Taberei la 6,81%. Aceste zone nu sunt alese întâmplător de chiriași. Ele au acces bun la transport, la servicii și la locuri de muncă, iar cererea vine din mai multe direcții. În schimb, zonele foarte scumpe, precum Unirii sau Floreasca, trag în jos randamentul deoarece prețul de cumpărare crește mai repede decât chiria. De aceea, Bucureștiul nu trebuie citit ca un singur oraș, ci ca o sumă de piețe mici cu logici diferite. Pentru investitorul care caută venit regulat, cartierele medii sunt mai sănătoase decât zonele de prestigiu.
Galațiul dă procentul cel mai mare
Galațiul este exemplul clasic de oraș care arată foarte bine la randament, dar cere prudență la capitolul lichiditate. Randamentul mediu brut ajunge la 8,09%, iar la garsoniere urcă până la 9,47%. La apartamentele cu două camere, randamentul se menține la 7,06%, ceea ce îl pune peste multe orașe mari din țară. Explicația este simplă. Prețurile de cumpărare sunt mai mici decât în centrele mari, iar chiria nu scade în aceeași măsură. Pentru un investitor cu buget limitat, această diferență poate părea ideală. Totuși, un randament foarte mare nu garantează și o piață foarte ușor de revândut. În orașele mai mici, intervalul de cumpărători este restrâns, iar timpul de ieșire din investiție poate fi mai lung. Mai există și riscul de a te uita doar la procent, fără să analizezi cât de profundă este cererea de chiriași pe termen lung. Cu alte cuvinte, randamentul mare îți poate aduce bani buni acum, dar nu te scutește de verificarea zonei, a cartierului și a calității imobilului.
Constanța rămâne o variantă echilibrată, cu nuanțe de sezon
Constanța intră în categoria orașelor care nu explodează la randament, dar oferă un echilibru foarte interesant. Randamentul mediu brut este de 6,37%, peste Brașov, Timișoara, Iași și Cluj-Napoca. La locuințele cu trei sau mai multe camere, datele urcă până la 7,46%, ceea ce arată că segmentul mai mare poate fi surprinzător de eficient. Constanța are un avantaj pe care puține orașe îl pot replica. Are economie locală, fluxuri sezoniere și cerere din partea oamenilor care lucrează în port, servicii sau turism. Problema este că sezonul poate schimba felul în care se simt încasările pe parcursul anului. Un investitor trebuie să știe că o chirie bună în luni bune nu compensează automat o perioadă mai slabă dacă apartamentul stă gol. Din acest motiv, Constanța nu este orașul pentru investiții făcute în grabă. Este mai potrivit pentru cine înțelege bine cartierele, tipul de chiriaș și felul în care se mișcă cererea locală. În practică, orașul poate fi foarte bun pentru apartamente bine poziționate și corect dimensionate. Nu este însă locul unde intri doar pentru un procent mare și ieși fără să verifici terenul.
Brașovul mizează pe stabilitate, nu pe cifre
Brașovul rămâne una dintre piețele preferate de investitorii care vor stabilitate, nu doar cifre spectaculoase. Randamentul mediu brut este de 5,81%, iar la garsoniere trece de 6%, în timp ce apartamentele cu trei camere ajung tot la 6%. Asta arată că orașul are o structură sănătoasă, dar nu neapărat ieftină. Brașovul atrage oameni care lucrează, studiază sau se mută pentru un ritm de viață diferit, iar această diversitate ajută piața chiriilor. În același timp, prețurile de cumpărare au urcat suficient de mult încât să taie din randament. De aceea, Brașovul nu mai este de mult o piață în care să te aștepți la marje foarte mari doar pentru că orașul este căutat. El rămâne însă foarte bun pentru cine urmărește o cerere constantă și o imagine solidă a zonei. În orașele cu flux mare de oameni și cu interes turistic, presiunea pe prețuri apare repede. Investitorul bun nu se uită doar la cât dă chiria luna aceasta, ci și la cât de repede se ocupă apartamentul când pleacă un chiriaș.
Timișoara se află în zona în care banii lucrează liniștit
Timișoara are un randament mediu brut de 5,44% și se așază în zona de mijloc a clasamentului. Pentru unii investitori, asta poate părea modest. Pentru alții, este exact nivelul la care riscul și venitul se întâlnesc rezonabil. În Complexul Studențesc, randamentele urcă la 5,77% la garsoniere și la 5,77% la studiouri, ceea ce confirmă rolul cererii universitare. Pe ansamblu, Timișoara are un profil mai echilibrat decât orașele care mizează exclusiv pe prețuri mici. E un oraș cu activitate economică, cu cerere de locuire diversă și cu mișcare bună pe piața chiriașilor. Pentru investitor, asta înseamnă mai puține surprize extreme și mai multă previzibilitate. Randamentul nu sare în ochi ca în Galați sau București, dar nici nu coboară periculos. În multe strategii, tocmai acest tip de oraș câștigă pe termen lung. Când ai o piață suficient de mare, îți poți păstra apartamentul într-o zonă cerută și poți schimba chiriașii mai ușor.
Iașiul și Craiova sunt piețe de mijloc
Iași și Craiova stau foarte aproape una de alta, cu randamente medii brute de 5,28% și 5,22%. În Iași, garsonierele ajung la 6,16%, iar apartamentele cu o cameră la 5,57%. În Craiova, garsonierele dau 5,59%, iar apartamentele cu două camere urcă la 5,04%. Aceste cifre arată că piața nu este slabă, ci mai degrabă corect prețuită. Iașiul are avantajul cererii universitare și al unui public tânăr care se mișcă mai repede între chirii. Craiova mizează mai mult pe echilibrul dintre cost și cerere locală, fără aceeași presiune universitară. În ambele orașe, apartamentele mai mici sunt de regulă mai ușor de închiriat decât cele mari. Acolo unde bugetul de cumpărare nu este foarte mare, această diferență poate fi decisivă. Pentru investitorii la început de drum, ambele piețe pot fi mai ușor de accesat decât Clujul sau zonele centrale din București.
Cluj-Napoca arată puternic pe cerere
Cluj-Napoca rămâne orașul care intrigă cel mai mult investitorii, tocmai fiindcă are randament mic, dar cerere foarte puternică. Randamentul mediu brut este de 4,41%, cel mai redus dintre orașele analizate. În zone precum Zorilor sau Bună Ziua, prețurile de cumpărare urcă suficient de sus încât să apese pe rezultat. De pildă, în Zorilor un apartament cu două camere apare la 3,65%, iar în Bună Ziua la 3,91%. Asta nu înseamnă că piața este slabă, ci că este scumpă. Clujul are cerere constantă, dar capitalul necesar pentru intrare este atât de mare încât reduce randamentul final. Pentru unii cumpărători, acesta nu este un defect, ci un preț pentru stabilitate și pentru potențialul de păstrare a valorii. Pentru alții, mai ales pentru cei care caută venit lunar imediat, orașul devine greu de justificat.
Alegerea bună se face la nivel de cartier, nu doar la nivel de oraș
Dincolo de clasament, contează felul în care îți construiești investiția. În datele analizate, locuințele mai mici și cartierele cu acces bun la transport sau la locuri de muncă au randamente mai bune decât zonele de prestigiu. Bucureștiul arată acest lucru, fiindcă Berceni, Titan, Militari și Drumul Taberei stau mai bine decât Unirii sau Floreasca. Același principiu se vede și în celelalte orașe. Un apartament scump în centrul unui oraș mare poate părea sigur, dar blochează prea mult capital pentru prea puțin venit. În schimb, o locuință mai modestă, dar bine așezată, poate produce mai bine și se închiriază mai ușor. De aceea, investitorul trebuie să calculeze și perioada în care apartamentul poate sta gol. Trebuie să ia în calcul și reparațiile, și impozitul, și comisioanele, fiindcă randamentul brut nu este profit curat. Global Property Guide avertizează chiar că randamentele nete sunt de obicei cu 1,5 până la 2 puncte procentuale mai mici decât cele brute. Asta schimbă mult orice estimare făcută în grabă.
Dacă vrei venit bun din chirii, Galați și București sunt cele mai puternice opțiuni din acest clasament, dar nu pentru același tip de investitor. Galațiul oferă procentul cel mai mare, însă cere mai multă răbdare la ieșire și mai multă atenție la piața locală. Bucureștiul oferă un echilibru mai bun între venit, cerere și lichiditate. Constanța și Brașov sunt soluții bune pentru cine caută un profil intermediar, cu cerere solidă și risc rezonabil. Timișoara, Iași și Craiova intră în zona de mijloc, unde nu faci salturi spectaculoase, dar poți construi o investiție sănătoasă.
