Veverita Aliona 
Piața imobiliară din România a intrat în 2025 cu o tendință clară de încetinire, după câțiva ani în care prețurile au crescut constant. Majorarea cotei generale de TVA la 21% și creșterea accizelor au redus indirect puterea de cumpărare, inclusiv pe segmentul imobiliar. În paralel, ratele dobânzilor bancare s-au menținut la un nivel ridicat, făcând creditele mai greu accesibile pentru o mare parte dintre familiile tinere. Cumpărătorii analizează mai atent oportunitățile, compară mai mult și se feresc să ia decizii pripite. Această schimbare de comportament se reflectă imediat în scăderea volumului tranzacțiilor raportat de agențiile imobiliare. Dacă în 2023 și 2024 entuziasmul cumpărătorilor părea greu de temperat, acum prudența domină piața. În marile orașe, unde cererea a fost motorul principal al creșterii, semnele de stagnare sunt evidente. Dezvoltatorii imobiliari resimt presiunea, fiind nevoiți să ofere mai multe facilități decât în anii trecuți. Dincolo de cifre, atmosfera generală în imobiliare transmite o doză de reținere pe care România nu o mai experimentase de aproape un deceniu.
Prețurile apartamentelor: între stagnare și ajustări punctuale
După ani întregi de majorări, în 2025 prețurile apartamentelor au început să stagneze sau chiar să scadă în anumite cartiere. Bucureștiul, care conducea constant topul scumpirilor, arată deja o plafonare vizibilă a valorilor pe metru pătrat. În Cluj-Napoca și Timișoara, unde prețurile ajunseseră la niveluri greu de justificat prin veniturile locale, primele ajustări sunt semnalate oficial. Scăderile nu sunt dramatice, dar marchează o schimbare de ritm, înlocuind euforia de altădată cu realism. Proprietarii care ezită să negocieze riscă să rămână cu apartamentele nevândute luni întregi. Totodată, proiectele rezidențiale aflate în faze incipiente au început să introducă reduceri sau să ofere locuri de parcare gratuite. Această strategie, absentă în perioada de vârf, indică faptul că piața nu mai este dictată exclusiv de cerere.
Creditarea bancară: o barieră tot mai vizibilă pentru cumpărători
Unul dintre factorii principali care frânează piața este costul creditării. Dobânzile la creditele ipotecare se mențin la niveluri ridicate, iar gradul de îndatorare impus de bănci devine o provocare pentru mulți solicitanți. Dacă în 2021-2022 un credit era perceput ca o opțiune relativ accesibilă, astăzi analiza veniturilor și a stabilității locului de muncă este mult mai strictă. Familiile cu venituri medii întâmpină dificultăți în a se califica pentru sumele necesare achiziției. Băncile nu și-au relaxat condițiile, dimpotrivă, aplică filtre suplimentare pentru a reduce riscul de neplată. Această prudență a instituțiilor financiare se adaugă la prudența cumpărătorilor, generând un blocaj parțial. Chiar și clienții care obțin aprobarea unui credit ezită să semneze contractul final, temându-se de o eventuală scădere ulterioară a prețurilor.
Comportamentul cumpărătorilor: precauție și negociere
În 2025, cumpărătorii români nu mai intră pe piață cu aceeași grabă. Analizează atent oferta, compară zeci de opțiuni și pun accent pe raportul calitate-preț. Negocierea a redevenit o practică uzuală, după ce ani întregi vânzătorii aveau ultimul cuvânt. Mulți cumpărători preferă să aștepte câteva luni în speranța unor reduceri mai mari. În același timp, clienții cer mai multe detalii despre costurile de întreținere, eficiența energetică și infrastructura din jur. Nu mai este suficient ca apartamentul să fie bine poziționat, ci trebuie să ofere și un confort real pe termen lung. Această schimbare reflectă maturizarea publicului și conștientizarea riscurilor pe care le implică o achiziție imobiliară. Reprezentanții agențiilor confirmă că vizionările sunt deseori urmate de retrageri, chiar dacă oferta era atractivă. Cumpărătorii devin mai raționali, renunțând la entuziasmul emoțional.
Presiunea pe dezvoltatori: între costuri mari și cerere redusă
Dezvoltatorii imobiliari resimt puternic schimbările din piață. Costurile de construcție nu au scăzut semnificativ, iar prețurile materialelor continuă să fie ridicate. În paralel, cererea mai scăzută îi obligă să își ajusteze strategiile de vânzare. Mulți dezvoltatori oferă promoții, rate direct la dezvoltator sau dotări suplimentare incluse în preț. Totodată, ritmul lansării de proiecte noi a încetinit vizibil, pentru a evita acumularea unui stoc nevândut. Cei care au investit deja sume mari în terenuri și autorizații caută soluții pentru a-și proteja marjele de profit. În unele cazuri, proiectele au fost amânate sau redimensionate. Această situație generează și tensiuni între dezvoltatori și bănci, care cer garanții mai solide. Pe scurt, presiunea se va accentua, mai ales în orașele unde oferta depășește cererea.
Orașele mari versus orașele mici: dinamici diferite
Evoluția pieței nu este uniformă în întreaga țară. În București, Cluj, Timișoara și Iași, unde prețurile crescuseră spectaculos, răcirea este cea mai vizibilă. În schimb, în orașele mai mici sau în zonele rurale, cererea se menține relativ constantă. Acolo, piața nu a fost niciodată la fel de supraîncălzită, iar prețurile reflectă mai bine veniturile locale. Diferențele dintre cele două categorii de orașe devin mai evidente în această perioadă. În centrele universitare, mulți investitori care cumpărau pentru închiriere își reevaluează calculele. Randamentele scad, iar riscul neocupării apartamentelor crește. În schimb, în orașele medii, cumpărătorii locali își caută în continuare locuințe pentru uz propriu, menținând o cerere stabilă. Această polarizare a pieței arată că România nu evoluează uniform.
Investițiile imobiliare: recalibrarea așteptărilor
Pentru investitori, 2025 aduce o schimbare semnificativă de perspectivă. Dacă în ultimii ani randamentele din imobiliare păreau sigure și stabile, acum calculele trebuie refăcute. Chiriile nu mai cresc în același ritm, iar cererea pentru închiriere se fragmentează. Studenții și tinerii preferă soluții mai flexibile, cum ar fi traiul împreună sau închirierile pe termen scurt. Proprietarii de apartamente cumpărate pentru investiție simt că randamentul net scade. În marile orașe, creșterea taxelor locale pentru proprietăți adaugă o povară suplimentară. Astfel, mulți investitori devin mai rezervați, așteptând să vadă direcția pieței. Există însă și oportunități, mai ales pentru cei care dispun de capital lichid. Prețurile stagnante sau ușor în scădere pot fi atractive pentru cumpărătorii răbdători.
Piața terenurilor: o zonă mai puțin dinamică
Un alt segment afectat de răcirea pieței este cel al terenurilor. În zonele centrale, cererea rămâne relativ stabilă, dar în periferii interesul a scăzut. Mulți investitori amână achizițiile până când se clarifică direcția generală a pieței. Dezvoltatorii sunt mai rezervați în a cumpăra terenuri pentru proiecte noi. În lipsa unor perspective clare, tranzacțiile cu terenuri au devenit mai rare. Proprietarii de terenuri mari se confruntă cu dificultăți în a găsi cumpărători dispuși să plătească prețurile dorite. În unele cazuri, prețurile cerute par deconectate de realitatea pieței. Autoritățile locale continuă să emită planuri urbanistice, dar apetitul pentru dezvoltare este mai scăzut. Doar terenurile bine poziționate și cu utilități au șanse reale să fie tranzacționate.
Locuințele vechi versus cele noi: competiție directă
Pe fondul schimbărilor, raportul dintre locuințele vechi și cele noi s-a modificat. Apartamentele vechi, odinioară considerate inferioare, câștigă teren datorită prețurilor mai accesibile. Mulți cumpărători preferă un apartament într-un cartier bine dezvoltat, chiar dacă blocul este vechi. În schimb, locuințele noi, deși moderne, sunt mai greu de vândut în lipsa unei infrastructuri complete. Diferența de preț dintre cele două categorii devine un criteriu decisiv. Cumpărătorii pun în balanță confortul modern versus costul total al achiziției. Această competiție directă pune presiune pe dezvoltatori să îmbunătățească oferta. În paralel, proprietarii de apartamente vechi investesc în renovări pentru a atrage cumpărători. Astfel, piața secundară devine tot mai activă.
Efectele asupra pieței muncii și sectorului
Răcirea pieței imobiliare are consecințe și asupra altor sectoare economice. Companiile de construcții resimt o scădere a comenzilor, mai ales pentru proiecte rezidențiale. Furnizorii de materiale de construcții înregistrează vânzări mai mici. Agențiile imobiliare trebuie să muncească mai mult pentru a închide o tranzacție. Chiar și notarii și avocații specializați în tranzacții imobiliare observă o scădere a volumului de lucru. Această încetinire afectează lanțul economic asociat pieței imobiliare. În același timp, firmele care oferă servicii conexe, precum mobilă sau amenajări interioare, resimt indirect schimbarea. O piață imobiliară mai lentă reduce automat cererea pentru astfel de produse și servicii. În orașele mari, aceste efecte se simt mai rapid.
Analizând tendințele actuale, piața imobiliară românească pare să intre într-o fază de normalizare. Cumpărătorii și investitorii înțeleg tot mai mult acest lucru. Dezvoltatorii sunt obligați să se adapteze și să ofere produse mai bine calibrate. Băncile vor continua să joace un rol prin politica lor de creditare.
