Majorarea TVA la 21% a urcat imediat prețurile locuințelor: apartamentele s-au scumpit cu peste 12% în marile orașe

Modificările recente din fiscalitate au adus schimbări semnificative în cota TVA aplicabilă apartamentelor noi în România. Începând cu 1 august 2025, cota de TVA de 9 % pentru locuințele cu suprafața utilă de până la 120 mp și prețul de până la 600.000 lei (fără TVA) va fi eliminată, toată locuința nouă fiind supusă TVA de 21 %. Anterior, cota redusă de 9 % se aplica în aceste condiții, cu scopul de a sprijini segmentul social și mass-market. TVA de 19 % sau cote standard mai mari se aplicau deja pentru locuințe cu suprafețe sau prețuri care depășeau aceste limite. De asemenea, înainte de 2024, exista și cota de 5 % pentru anumite locuințe cu preț sub un prag, și cu standarde de finisaje. Schimbarea cotei de la 5 % la 9 % (în 2024) a fost primul pas, care a început să producă efecte vizibile pe piață. Pe prim loc, reglementările fiscale au redefinit ce locuințe pot beneficia de facilități, ceea ce a recalculat costurile pentru cumpărători și pentru dezvoltatori.

Sursa informațiilor & evoluția pieței imobiliare recente

Pentru a înțelege cum s-a tradus creșterea TVA în prețuri, sursele folosite includ rapoarte ANCPI, analize ale platformelor imobiliare precum Storia, declarații ale dezvoltatorilor și mass-media economică. Datele arată că, înainte de aplicarea noii cote (august 2025), în luna iulie s-a înregistrat o creștere importantă a tranzacțiilor, întrucât cumpărătorii au încercat să încheie contracte înainte de majorare. Platforma Storia raportează pentru marile orașe o creștere de aproximativ 12 % în prețurile apartamentelor noi și vechi, comparativ cu aceeași lună din anul precedent. Orașele cu cele mai mari salturi anual au fost Craiova (+17 %), Sibiu (+15 %), Cluj-Napoca (+14 %) pentru locuințele noi și vechi. Alte orașe au avut creșteri mai temperate, dar semnificative, ceea ce sugerează efecte generalizate.

Calcul concret: ce înseamnă +12 % într-o lună

Datele arată că prețurile apartamentelor, atât noi, cât și vechi, s-au majorat cu circa 12 % într-o singură lună, comparativ cu aceeași lună din anul anterior, în orașe precum București, Brașov sau Oradea. Această creștere nu este doar o evoluție normală de piață, ci semn că majorarea cotei de TVA are impact imediat în costurile finale percepute de cumpărător. Un exemplu specific: un apartament de 3 camere în Capitală, care înainte avea preț inclu­siv TVA de 9 %, la aplicarea cotei noi de 21 % se va scumpi considerabil, diferența fiind de zeci de mii de euro. Dacă prețul net al unui apartament este, să zicem, 100.000 de euro, cu taxa de 9 % cumpărătorul plătea 109.000 euro; cu taxa de 21 %, același apartament ajunge la ~121.000 euro. Astfel, chiar dacă costurile de construcție și teren nu s-au modificat atât de rapid într-o lună, taxa majorată face diferența semnificativă în prețul perceput de cumpărător.

Cine plătește diferența și cum afectează accesibilitatea

În cele mai multe cazuri diferența de cost revine cumpărătorului final; dezvoltatorii nu absorb integral majorarea TVA-ului, pentru că ar afecta marja de profit. Din perspectiva cumpărătorului, majorarea înseamnă avans mai mare la bancă, costuri totale mai mari, și eventual rate ipotecare ceva mai ridicate deoarece suma finanțată crește. Segmentul mass-market (locuințe sub prețul maxim stabilit legal) va fi cel mai afectat, pentru că în această zonă criteriul TVA redus era un avantaj competitiv semnificativ. Pentru investitori sau cumpărători care achiziționează ca a doua locuință, impactul financiar se amplifică proporțional cu numărul de proprietăți. În orașele mari costul pe metru pătrat deja este ridicat, aşa că creșterea TVA aplicată la aceste prețuri înseamnă sume semnificative absolute, nu doar procente.

Reacția dezvoltatorilor și ajustarea ofertelor

Dezvoltatorii au reacționat rapid după anunțarea majorării TVA. Un exemplu este proiectul Stellaris Residencias din București, care și-a regândit structura locuințelor propuse în funcție de cotele de TVA, pentru a menține cât de cât atractivitatea pentru cumpărătorii sensibili la preț. Înainte de majorare, Strategia era să se ofere multe apartamente cu prețuri ce intră sub pragul TVA redusă de 9 %. După decizie, copii de proiecte au fost reproiectate sau ajustate pentru a echilibra costul terenului, al autorizațiilor, și al materialelor de construcții. Unele proiecte noi au înregistrat scăderi de vânzări imediat după schimbare, dar alte ansambluri imobiliare au înregistrat un vârf de cerere înainte de modificare, când cumpărătorii au încercat să prindă prețul mai mic. Problemele vin și din faptul că majorarea TVA coincide cu creșterea costurilor de construcție (materiale, mână de lucru), ceea ce pune presiune suplimentară pe marje.

Obține o ofertă de credit pentru societatea ta, de până la 150 000$, în doar 48 de ore. Absolut gratuit.

Aplică aici!

Efecte teritoriale și diferențe urbane

Impactul majorării TVA nu este uniform între orașe; există diferențe semnificative între marile centre urbane, orașele medii și zonele periferice. În Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, Sibiu, creșterea prețurilor a fost peste media națională, deoarece cererea este mare, terenurile sunt mai scumpe, iar oferta este limitată. În orașe mai mici, cererea pentru locuințe noi sub pragul de TVA redus era deja mai mică, pentru că mulți cumpărători caută locuințe vechi sau periferice, iar majorarea TVA le afectează proporțional mai puțin. În zone metropolitane (București-Ilfov, Cluj, Timiș etc.), oferta de locuințe noi este mai diversificată, dar costurile de teren, utilități, reglementări locale cresc și ele. De exemplu, în București metropolitan creșterea tranzacțiilor înainte de majorare a fost de +12,7 % față de anul precedent. În Ilfov, creșterile s-au situat peste media națională.

Impactul asupra cererii și comportamentul cumpărătorilor

Majorarea TVA a generat o încetinire a deciziei de cumpărare pentru unii potențiali clienți, care amână achiziția pentru a analiza ofertele noi, comparativ cu cele semnate anterior. Cererea a crescut însă înainte de aplicarea noii cote, ca o acțiune de panică sau de ultim moment, pentru a profita de TVA-ul de 9 %.  Unii cumpărători au încercat să negocieze prețul incluzând diferența de TVA, dar opțiunile de negociere sunt limitate, deoarece costurile de producție și autorizații sunt rigide pe termen scurt. Ratele credite­lor, avansurile și capacitatea bancară a cumpărătorilor devin factori mai importanți în decizia finală.

Efecte pe costurile de finanțare și credite ipotecare

Creșterea TVA crește prețul de achiziție, ceea ce înseamnă avans mai mare necesar la bancă, dacă creditul acoperă un procent din prețul cu TVA. Ținând cont că, de regulă, băncile cer un avans de 15-25 % din valoarea locuinței, creșterea TVA de la 9 % la 21 % poate adăuga mii de euro la suma de avans. Costurile lunare de rambursare se pot majora, fie pentru că rata totală este mai mare, fie pentru că durata creditului trebuie extinsă pentru a menține rata acceptabilă pentru cumpărător. De asemenea, evaluatorii băncilor vor ține cont de prețuri mai mari, ceea ce poate duce la exprimate valori mai mari pentru ipotecă, dar şi la verificări mai stricte pentru veniturile solicitanților.

Riscuri pentru piața imobiliară și posibile blocaje

O schimbare abruptă a TVA are riscul de a produce blocaje ale proiectelor, dacă dezvoltatorii nu reușesc să își recalculeze costurile sau să găsească modalități de absorbție a creșterii. Dacă prețurile de vânzare cresc prea mult într-o perioadă scurtă, poate să scadă cererea, iar anumite proiecte vor avea probleme de vânzare. Un risc este ca locuințele noi să fie nefinisate sau să apară întârzieri, dacă finanțările sau materialele devin costisitoare şi dezvoltatorii nu au marje suficient de mari. De asemenea, pot apărea distorsiuni între apartamente “în curs de construire” şi cele deja finalizate sau vândute în antecontract, ceea ce generează litigii sau dispută asupra aplicării TVA. O altă consecință posibilă este creșterea prețurilor locuințelor vechi, deoarece pentru cumpărătorii care nu pot accesa locuințele noi, cererea se va orienta spre second-hand, iar oferta limitată va urca prețurile acolo. Acest fenomen de substituție poate duce la “efect de bulă” localizat dacă oferta veche nu este suficientă.

Pentru antreprenorii în imobiliare: revizuirea planurilor de preț include recalcularea costului total cu TVA de 21 % pentru toate proiectele viitoare, evaluarea ofertelor de construcții, renegocierea contractelor cu furnizorii de materiale și verificarea sursei finanțării pentru a evita surprize. Pentru dezvoltatori ar fi util să studieze oportunitatea de a avea proiecte “întârziate” sau ante-contracte semnate înainte de aplicarea noilor cote, întrucât acestea pot beneficia de reguli mai vechi. Pentru cumpărători: să fie foarte atenți la data antecontractului, la dacă prețul este exprimat cu TVA inclus sau nu, la costul total final, nu doar la prețul pe metru pătrat, și să negocieze când este posibil.