Veverita Aliona 
Piața imobiliară din România se află într-o perioadă complicată, în care presiunea inflației, dobânzile ridicate și scăderea puterii de cumpărare rescriu regulile jocului. Când economia este mai lentă, dezvoltatorii se confruntă cu o durere: să ajusteze prețurile pentru a stimula vânzările sau să mențină tarifele ridicate în speranța unei schimbări economice rapide. Datele oficiale arată că, în 2024, prețul mediu pe metru pătrat în București a crescut cu doar 2% față de anul anterior, o evoluție nu chiar proastă comparativ cu avansurile de două cifre din anii precedenți. În orașele mari, precum Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, piața începe să dea semne de orpire, iar unele segmente chiar de corecție. În același timp, costurile de construcție rămân ridicate, care au fost afectate de scumpirea materialelor și de deficitul forței de muncă. Această combinație de factori împinge investitorii să fie mai prudenți, iar cumpărătorii, mai gânditori. Dacă în anii de boom imobiliar cererea dicta prețurile, acum tot mai mulți români se gândesc de două ori înainte de a semna un contract de achiziție. În plus, raportul dintre venitul mediu și prețul mediu al locuințelor s-a deteriorat semnificativ, ceea ce înseamnă că accesul la proprietate devine din ce în ce mai dificil. Într-o perioadă de criză, piața imobiliară nu se prăbușește peste noapte, dar își schimbă ritmul – iar cei care înțeleg acest lucru pot lua decizii mai inteligente.
Inflația și dobânzile: doi factori care opresc piața
Inflația rămâne unul dintre cei mai mari inamici ai pieței imobiliare, stricând puterea de cumpărare a populației și reducând accesibilitatea creditelor ipotecare. Dacă în 2021-2022, inflația a atins niveluri record, în 2024, deși mai lentă, încă se situează peste pragul de 6%, conform BNR. Acest fapt obligă banca centrală să mențină dobânzi ridicate, ceea ce face ca ratele la creditele ipotecare să fie mai greu de suportat pentru mulți români. Un credit ipotecar standard pe 30 de ani, contractat în 2022, avea o dobândă de aproximativ 4-5%, însă în 2024 aceasta poate ajunge chiar și la 7-8%, în funcție de profilul clientului și politica băncii. Creșterea dobânzilor scade eligibilitatea cumpărătorilor și pune presiune pe prețuri, deoarece mulți se retrag din piață, lăsând dezvoltatorii cu unități nevândute. În același timp, investitorii care cumpărau apartamente pentru închiriere devin mai precauți, preferând să aștepte stabilizarea pieței. Așadar, ciclul economic actual forțează piața să își ajusteze mecanismele de funcționare, iar acest proces nu se întâmplă fără tensiuni.
Scăderea puterii de cumpărare și efectele asupra pieței rezidențiale
Veniturile reale ale populației au fost afectate de inflație și de creșterea costurilor de trai, ceea ce înseamnă că mai puțini români își permit să cumpere locuințe la prețurile actuale. Deși salariul mediu net a crescut cu aproximativ 12% în ultimul an, acest avans a fost în mare parte „înghițit” de scumpiri. În marile orașe, un apartament cu două camere în zone bune costă, în medie, între 120.000 și 180.000 de euro, o sumă greu accesibilă pentru o familie cu venituri medii. În București, raportul dintre salariul mediu net și prețul unui metru pătrat a ajuns la aproximativ 1:1,5, ceea ce înseamnă că achiziția unei locuințe necesită mai mult efort financiar decât în urmă cu 5-7 ani. În plus, numărul tranzacțiilor a scăzut în primele luni din 2024 cu peste 10% față de aceeași perioadă a anului trecut, un semn clar că piața resimte din plin efectele crizei economice.
Evoluția prețurilor imobiliare în România
Analiza prețurilor imobiliare din ultimii ani arată un lucru complex, marcat de creșteri ridicate în unele perioade și opriri sau ajustări în altele. Pentru a înțelege mai bine impactul crizei actuale asupra pieței, este nevoie să examinăm evoluția prețurilor în orașele-cheie ale României. Datele din ultimii cinci ani arată o dinamică interesantă: între 2019 și 2022, prețurile locuințelor au crescut cu peste 40% în marile orașe, dar din 2023 această creștere a încetinit semnificativ. Un studiu indică faptul că, în București, prețul mediu pe metru pătrat a crescut de la 1.450 de euro în 2019 la aproximativ 2.000 de euro în 2023, însă în primele luni din 2024 ritmul s-a domolit, iar în unele zone prețurile chiar au scăzut ușor. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din România, cu un preț mediu de peste 2.500 de euro/mp în 2024, însă tendința de creștere a încetinit față de anii precedenți. Timișoara și Iași au urmat un trend similar, cu creșteri moderate în ultimii ani, dar cu o stagnare care se vede în ultimele luni. Factorii care au contribuit la aceste evoluții includ scumpirea materialelor de construcție, dobânzile ridicate la credite și schimbarea comportamentului cumpărătorilor, care devin tot mai prudenți.
București: De la creștere accelerată la stagnare în anumite cartiere
Piața imobiliară din Capitală a fost multă vreme un motor al creșterii prețurilor la nivel național, însă în ultima perioadă totul s-a schimbat. Dacă în 2021 și 2022 prețurile creșteau constant cu 10-15% pe an, în 2023 și începutul lui 2024 ritmul s-a temperat, iar în anumite zone chiar se observă ajustări care descresc. Un exemplu concret este zona Militari, unde prețul mediu al unui apartament cu două camere a scăzut de la 90.000 de euro în 2022 la aproximativ 85.000 de euro în 2024, potrivit datelor Imobiliare.ro. Pe de altă parte, în zone premium precum Floreasca sau Dorobanți, prețurile au continuat să crească, ajungând la 3.500-4.000 euro/mp, dar cu un ritm mai lent față de anii anteriori. Cererea pentru locuințe noi în cartierele periferice a început să scadă, în principal din cauza costurilor ridicate de întreținere și a accesului dificil la infrastructură. Această stagnare sugerează că dezvoltatorii ar putea fi nevoiți să ofere reduceri sau facilități suplimentare pentru a menține vânzările la un nivel stabil.
Cluj-Napoca: Orașul cu cele mai mari prețuri începe să simtă presiunea pieței
În ultimii ani, Cluj-Napoca a fost liderul incontestabil al pieței imobiliare din România, cu prețuri care au depășit constant orice alt oraș din țară. Dacă în 2018, un apartament în centrul Clujului costa în medie 1.700 euro/mp, în 2024 prețul a ajuns la peste 2.500 euro/mp. Cu toate acestea, semnele de încetinire încep să apară. În cartierele aflate în expansiune, cum ar fi Florești, prețurile au stagnat sau chiar au scăzut ușor, ajungând în unele cazuri la 1.400-1.500 euro/mp. Acest fenomen este cauzat, în principal, de dobânzile mari la credite și de scăderea numărului de cumpărători eligibili. În plus, investitorii care cumpărau apartamente pentru închiriere au devenit mai reticenți, având în vedere că randamentele chiriilor au rămas relativ constante, în timp ce costurile de finanțare au crescut semnificativ. Dacă în 2021, randamentul anual al unui apartament închiriat în Cluj era de aproximativ 5-6%, în 2024 acesta a scăzut la 3-4%, ceea ce face ca investițiile imobiliare să fie mai puțin atractive decât în anii de boom.
Timișoara și Iași: Piețe stabile, dar cu semnale de avertizare
Timișoara și Iași au avut o evoluție relativ stabilă în ultimii ani, dar și aici apar semne de încetinire a pieței. În Timișoara, prețul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1.600 de euro în 2024, comparativ cu 1.300 euro/mp în 2020. Creșterea a fost susținută de investițiile în infrastructură și de interesul ridicat pentru zona metropolitană, unde prețurile sunt mai accesibile. Totuși, tranzacțiile au început să scadă în primele luni ale anului, iar unii dezvoltatori oferă acum reduceri sau facilități suplimentare pentru a atrage clienți. La Iași, prețurile au urmat un trend similar, ajungând la aproximativ 1.500 euro/mp, însă cererea a început să încetinească din cauza accesului mai dificil la finanțare. În ambele orașe, proiectele imobiliare din zonele periferice sunt cele mai expuse riscului de stagnare a vânzărilor, deoarece mulți cumpărători preferă să aștepte o eventuală scădere a prețurilor înainte de a lua o decizie.
Având în vedere toate aceste date, piața imobiliară din România pare să fi intrat într-o fază de ajustare, în care creșterile spectaculoase din anii trecuți nu mai sunt sustenabile. Analiștii estimează că, în lipsa unor factori care să stimuleze cererea, prețurile ar putea stagna sau chiar scădea în anumite segmente. Un element-cheie va fi politica BNR privind dobânzile – dacă acestea vor rămâne ridicate, accesul la credite va fi în continuare dificil, ceea ce va limita numărul de cumpărători. De asemenea, costurile de construcție și disponibilitatea forței de muncă vor juca un rol crucial în evoluția pieței. Un alt aspect de urmărit este comportamentul investitorilor – dacă aceștia vor începe să își retragă capitalul din sectorul imobiliar în favoarea altor active mai profitabile, piața ar putea resimți presiuni suplimentare. În concluzie, criza economică actuală nu va duce la o prăbușire bruscă a pieței imobiliare, dar va genera o reașezare a raportului dintre cerere și ofertă. Cei care vor înțelege această nouă dinamică vor putea lua decizii mai bine informate, fie că sunt cumpărători, vânzători sau investitori.
