Veverita Aliona 
În doar câteva zile, românii care doreau să cumpere un apartament s-au trezit cu prețuri ridicate, uneori chiar și cu 18.000 de lei mai mari pentru un imobil mediu, cu două camere, în București. Această variație bruscă nu este rezultatul unei schimbări în oferta de pe piață, ci al unei deprecieri semnificative a leului față de euro. Moneda națională a pierdut teren constant în fața euro, ajungând în prima jumătate a lunii mai 2025 la praguri istorice: 1 euro a fost cotat la 5,02 lei în 13 mai, după ce în aprilie se situa la 4,97. Când aproape toate prețurile imobiliare sunt exprimate în euro, efectul asupra cumpărătorilor care câștigă în lei este devastator. Dincolo de cifre, realitatea e grea pentru tinerii care economisesc de ani întregi, iar acum văd cum avansul strâns cu efort le mai acoperă doar o parte din cost. Agenții imobiliari confirmă: în doar cinci zile, un apartament evaluat la 100.000 de euro a devenit cu aproape 5.000 de lei mai scump. Pentru un credit ipotecar mediu, diferența de curs se reflectă în rate mai mari, avansuri ajustate și calcule refăcute.
Bucureștiul, în prima linie a scumpirilor bruște
Capitala României a fost mereu centrul celor mai mari fluctuații din piața imobiliară, iar perioada mai 2025 nu face excepție. Prețul mediu pentru un apartament cu două camere într-un cartier semicentral, exprimat în euro, este de aproximativ 105.000 euro, potrivit datelor Imobiliare.ro. La un curs de 4,97 lei/euro, apartamentul costa 521.850 lei, dar la 5,02 lei/euro, același apartament ajunge la 527.100 lei. Diferența de 5.250 de lei înseamnă, pentru mulți cumpărători, o lovitură în bugetul deja tensionat. În cartiere unde cererea este uriașă, dezvoltatorii nu ezită să ajusteze prețurile aproape zilnic, în funcție de evoluția cursului valutar. Situația este și mai tensionată în cazul cumpărătorilor care au semnat precontracte, dar ale căror avansuri sunt stabilite în lei, în timp ce apartamentul este denominat în euro. Notarii au confirmat o creștere a solicitărilor de renegociere a contractelor, iar băncile primesc zilnic cereri de recalculare a avansului.
De ce dezvoltatorii imobiliari nu absorb șocul valutar
În teorie, dezvoltatorii imobiliari ar putea amortiza o parte din instabilitatea valutară, însă în practică, rareori o fac. Majoritatea proiectelor imobiliare din România sunt finanțate parțial din credite denominate în euro sau din fonduri ale investitorilor străini. Astfel, pentru dezvoltatori, fiecare punct pierdut de leu în fața euro înseamnă o pierdere directă dacă prețurile rămân neschimbate. În plus, costurile materialelor de construcție, utilajelor și chiar ale forței de muncă calificate sunt tot mai des exprimate sau raportate la euro. Din acest motiv, dezvoltatorii nu doar că mențin prețurile exprimate în euro, dar le și actualizează în funcție de cursul de referință.
Ce spun băncile despre ratele calculate în euro și plata în lei
În România, majoritatea creditelor ipotecare pentru persoane fizice sunt acordate în lei, dar se bazează pe prețuri în euro ale imobilelor. Această disociere între moneda creditului și moneda tranzacției creează un risc suplimentar, mai ales în momente de instabilitate valutară. Băncile susțin că oferă instrumente de protecție pentru clienți, precum cursul de schimb fixat pentru o anumită perioadă, însă în realitate, aceste opțiuni sunt rareori explicate în detaliu. O analiză a BNR arată că în ultimii cinci ani, numărul creditelor ipotecare afectate de fluctuațiile valutare a crescut cu 12%, în special în orașele mari. Pentru un credit de 400.000 lei contractat în mai 2024, la un curs de 4,95 lei/euro, o diferență de 0,07 lei poate însemna mii de lei în plus în valoarea apartamentului. Iar pentru cumpărător, diferența nu este doar una financiară, ci și psihologică: mulți se simt în nesiguranță, în ciuda creditului aprobat. În ultimele luni, băncile au primit tot mai multe solicitări de amânare a semnării contractului final, în speranța unei stabilizări a cursului.
Piața second-hand, afectată indirect, dar vizibil
Nu doar apartamentele noi s-au scumpit din cauza cursului, ci și cele vechi, care sunt influențate de trendul general. Chiar dacă vânzătorii de apartamente la mâna a doua sunt în general persoane fizice, aceștia își aliniază prețurile la cele ale pieței. Dacă un apartament nou într-un bloc din 2022 ajunge la 130.000 de euro, un proprietar cu un apartament similar, dar construit în 1985, va cere cel puțin 110.000 euro. În același timp, unii vânzători acceptă doar plăți în euro, ceea ce obligă cumpărătorii să achiziționeze valută la cursuri dezavantajoase. Fenomenul se răspândește rapid în orașe precum Cluj-Napoca, Iași sau Timișoara, unde oferta este limitată, iar cererea rămâne ridicată. Agenții imobiliari spun că sumele cerute au crescut cu până la 3.000–5.000 de euro în ultimele trei săptămâni.
Tinerii, loviți direct în planurile de a se muta singuri
Generația care a intrat recent pe piața muncii este printre cele mai vulnerabile în fața scumpirilor cauzate de cursul valutar. Majoritatea tinerilor lucrează pe salarii în lei și au un buget limitat, care abia le permite acoperirea unui avans pentru credit ipotecar. Când leul se depreciază și prețul apartamentului crește peste noapte, visul de independență locativă devine mai îndepărtat. Un tânăr de 27 de ani din București a povestit pentru ambusiness.ro că în martie putea cumpăra un apartament de 60.000 euro cu avansul său de 15.000 euro; acum, acel apartament costă 63.000 euro, iar el trebuie să mai strângă 3.000 de euro. Diferența pare mică la prima vedere, dar pentru cineva care câștigă 4.500 de lei net, este enormă.
Cumpărători blocați între avansuri, cursuri și termene limită
Deprecierea leului a creat un haos tăcut pentru românii care se află în mijlocul unui proces de cumpărare. Mulți dintre ei au semnat precontracte cu avansuri calculate în lei, iar acum descoperă că suma în euro necesară la semnarea contractului final a crescut. Această diferență îi obligă fie să completeze rapid sumele lipsă, fie să renunțe la tranzacție și să piardă avansul. Situațiile cele mai tensionate apar în cazul locuințelor aflate în stadiu de finalizare, când dezvoltatorii nu mai acceptă renegocieri. În plus, băncile nu sunt întotdeauna flexibile, iar termenele de acordare a creditului rămân rigide. Într-un caz recent, o familie din Ploiești a fost nevoită să împrumute bani de la rude pentru a acoperi 4.000 de lei în plus, apărute din scumpirea cauzată de curs.
Regiunile din țară în care prețurile au crescut mai agresiv
Bucureștiul nu este singurul oraș afectat de acest fenomen. În Cluj-Napoca, prețul mediu pe metru pătrat a ajuns la 2.550 euro în luna mai. La un apartament de 60 de metri pătrați, diferența de curs între 4,95 și 5,02 lei/euro înseamnă un plus de aproximativ 8.000 de lei în doar câteva zile. Timișoara și Iași, aflate într-o expansiune imobiliară continuă, au înregistrat și ele creșteri de 5.000–9.000 lei pentru apartamentele cu două camere. Chiar și în orașe mai mici, precum Oradea sau Sibiu, efectele sunt vizibile, mai ales în rândul tinerilor care încearcă să cumpere prin programe guvernamentale.
Efectele în lanț asupra pieței chiriilor
Piața chiriilor nu a fost nici ea imună la fluctuațiile valutare. Proprietarii care au rate în euro sau costuri exprimate în această monedă tind să își actualizeze prețurile în lei, pentru a nu pierde bani. Astfel, chiria pentru un apartament cu două camere în București a crescut cu 100–150 de lei în ultima lună. În Cluj, această creștere a fost de 200 de lei în unele zone centrale. Mulți chiriași se văd puși în fața unor alegeri imposibile: acceptarea unei chirii mai mari sau mutarea în zone mai puțin accesibile. În plus, proprietarii sunt mai puțin dispuși să negocieze în perioadele cu instabilitate valutară, știind că cererea rămâne ridicată.
Ce soluții ar putea proteja cumpărătorii în fața cursului valutar
În lipsa unei reglementări clare, cumpărătorii trebuie să se bazeze pe opțiuni individuale de protecție împotriva cursului valutar. O soluție tot mai des întâlnită este negocierea unui preț fix în lei, indiferent de evoluția euro. Deși puțini dezvoltatori acceptă această formulă, ea oferă predictibilitate pentru cumpărători. O altă metodă este achiziționarea anticipată de valută, atunci când cursul este favorabil, dar puțini au resursele necesare pentru a cumpăra sume mari de euro. Există și posibilitatea deschiderii unui cont valutar dedicat, în care să fie acumulate tranșe de euro în timp, dar aceasta presupune o bună planificare financiară.
Rolul BNR și lipsa unei intervenții vizibile
Deși Banca Națională a României are în atribuții menținerea stabilității monetare, intervențiile sale pe piața valutară sunt discrete și, în unele cazuri, întârziate. În ultimele săptămâni, cursul euro/leu a fost lăsat să crească treptat, pe fondul dezechilibrelor comerciale și al presiunilor externe. Cu toate acestea, lipsa unui mesaj ferm din partea BNR a alimentat incertitudinea.
Scumpirea apartamentelor nu este doar o chestiune de statistici, ci o dramă personală pentru mii de familii, tineri și oameni care muncesc din greu. Prețurile volatile, avansurile ajustate și nesiguranța cursului îi împing pe mulți să renunțe la planurile de achiziție. Fără intervenții clare și soluții de protecție, România riscă să transforme locuințele dintr-o nevoie fundamentală într-un produs inaccesibil.
