Veverita Aliona 
Departe de bulevardele aglomerate din București sau Cluj-Napoca, o realitate imobiliară începe să se prindă în România: orașele mici devin centre de interes pentru investițiile în locuințe de închiriat. În timp ce marile orașe se confruntă cu prețuri amețitoare, localități precum Roman, Dorohoi, Reșița sau Făgăraș oferă un lucru tentant — prețuri de achiziție scăzute și o cerere ridicată pentru închiriere. În Reșița, de exemplu, prețul mediu al unui metru pătrat este de aproximativ 700-800 euro, comparativ cu peste 2.400 euro în Cluj-Napoca. Cu toate acestea, cererea pentru chirii este constantă, alimentată de tineri profesioniști, muncitori detașați, personal medical sau IT-iști care lucrează remote. Tendința este sprijinită de costurile mai mici de trai, infrastructura decentă și liniștea specifică acestor zone. Dincolo de preț, orașele mici oferă un echilibru între calitatea vieții și proximitatea față de natură, ceea ce devine tot mai atractiv pentru generațiile tinere. De asemenea, avansul digitalizării a decuplat parțial nevoia de a trăi în centrele mari pentru a avea cariere profitabile. Investitorii încep să privească dincolo de harta tradițională imobiliară și să caute zone „neexplorate”, dar promițătoare.
Cine închiriază în orașele mici: De la navetiști la medici rezidenți
Cererea crescută de închiriere în orașele mici este cerută de chiriași diferiți, de la tineri profesioniști repartizați temporar, până la muncitori sezonieri sau rezidenți medicali în formare. Spre exemplu, în orașele reședință de județ fără universități majore, cum ar fi Slobozia sau Tulcea, spitalele locale atrag constant medici rezidenți din alte județe, care preferă să închirieze pe termen mediu. În același timp, în centrele mici din sudul și estul țării, migrarea forței de muncă către marile orașe lasă în urmă părinți care închiriază camere pentru elevi sau muncitori navetiști. Situația este vizibilă în Drobeta-Turnu Severin, unde o parte semnificativă a cererii de închiriere vine de la angajații Hidroelectrica sau cei care lucrează în comerțul transfrontalier cu Serbia.
Cifrele care spun tot: Randamentele nete în provincie pot depăși 10%
Dacă în București sau Cluj-Napoca randamentul anual net din chirii abia dacă mai trece de 4–5% în 2025, în orașele mici el poate urca până la 8–12%, în funcție de tipul de imobil și nivelul de dotări. Vasluiul oferă unul dintre cele mai mari randamente din țară pentru apartamentele de 2 camere — în jur de 10,8%, având în vedere o chirie lunară medie de 260 euro și un preț de achiziție în jur de 29.000 euro. În Alexandria, randamentul este și mai mare pentru garsoniere mobilate decent, care se cumpără cu 20.000 euro și se închiriază cu 220–230 euro pe lună. Cheltuielile administrative sunt, de asemenea, semnificativ mai mici decât în orașele mari, ceea ce lasă mai mult profit net în mâna proprietarului. Spre comparație, în Timișoara, o garsonieră în zona centrală costă peste 55.000 euro și se închiriază cu 320 euro, ceea ce înseamnă un randament net mult mai slab.
Profilul investitorului care mizează pe orașele uitate
Investitorii care își îndreaptă atenția spre orașele mici ale României nu sunt jucători imobiliari tradiționali, ci mai degrabă oameni simpli, din clasa mijlocie, care vor să-și pună economiile la muncă. Vorbim de angajați din mediul privat, familii tinere sau români din diaspora care au economisit câteva zeci de mii de euro și vor o investiție fără mari bătăi de cap. Ei sunt, de fapt, pragmatici. Caută piețe în care pot controla mai bine riscurile de la investiții, au acces mai ușor la informație locală și nu sunt presați de concurență agresivă ca în marile orașe.
Factorii care împing cererea în sus: Infrastructura, migrația și lipsa locuințelor noi
Explicația pentru cererea mare de închiriere în orașele mici nu ține doar de prețuri mici sau de noroc statistic. Ea este legată de niște factori care au devenit vizibili în ultimii cinci ani. În primul rând, lipsa dezvoltatorilor imobiliari în aceste orașe menține oferta de locuințe noi la un nivel foarte scăzut, ceea ce face ca orice apartament renovat să devină instant atractiv. În al doilea rând, infrastructura rutieră și feroviară s-a îmbunătățit considerabil în multe regiuni, facilitând naveta și circulația angajaților între localități. În același timp, migrația internă a adus în orașe precum Fălticeni, Reghin sau Câmpina persoane care au părăsit satele vecine pentru un trai mai aproape de facilități. Un alt factor important este dezvoltarea de micro-huburi industriale sau logistice, precum cel din Zalău, care atrage forță de muncă și impune nevoia de locuire temporară.
Designul bate localizarea: Cum amenajarea corectă în orașele mici dublează cererea
În orașele mici, unde concurența este scăzută, dar gusturile chiriașilor se ridică rapid, o amenajare bine gândită poate face diferența dintre o locuință goală și una închiriată în 48 de ore. Spre deosebire de orașele mari, unde poziționarea contează enorm, în orașele de provincie, aspectul interior, dotările și eficiența spațiului primează în alegerea chiriașului. Investitorii care înțeleg acest mecanism pun în prioritate renovările inteligente: mobilă nouă, electrocasnice noi, iluminat eficient și spații bine compartimentate. Chiriașii din orașele mici nu caută luxul, ci funcționalitatea și confortul, iar un apartament amenajat cu simț practic, dar cu atenție la detalii, se închiriază mult mai ușor și pe termen mai lung. În Slatina, un apartament de două camere renovat în stil scandinav s-a închiriat cu 350 euro în 2024, cu 100 euro peste media zonei, tocmai datorită calității amenajării. Aceste exemple se înmulțesc, iar proprietarii încep să înțeleagă că în orașele mici, clientul nu vine pentru adresă, ci pentru cum se simte spațiul.
Lecții dureroase: Greșelile frecvente ale investitorilor în orașe mici
Piața orașelor mici nu este lipsită de riscuri și capcane, mai ales pentru investitorii aflați la început de drum, care cred că prețul mic garantează automat profit. Una dintre cele mai frecvente greșeli este cumpărarea unor apartamente nefuncționale, amplasate în zone izolate, unde cererea este aproape nulă, indiferent de preț. Alte greșeli țin de neglijarea reparațiilor urgente, ignorarea problemelor de infrastructură (precum scări de bloc insalubre sau lipsa canalizării), ori dotarea insuficientă a spațiului. Un alt pericol major este supraevaluarea cererii, bazată pe zvonuri sau informații incomplete — nu orice oraș mic are flux constant de chiriași. Chiar și detalii precum lipsa locurilor de parcare sau orientarea spre nord a apartamentului pot influența decizia de închiriere. În plus, lipsa unui contract de închiriere bine redactat poate duce la pierderi financiare.
Harta cu potențial: Regiunile unde orașele mici devin magnet pentru chiriași
Nu toate orașele mici din România au același comportament imobiliar, iar investiția eeste influențată de regiune, infrastructură, industrie și proximitatea față de centre universitare. În Moldova, orașe precum Vaslui, Roman, Bârlad și Botoșani devin atractive datorită costurilor mici și cererii constante venite din partea personalului medical și angajaților din retail. În Oltenia, orașe ca Slatina și Drobeta-Turnu Severin beneficiază de prezența unor fabrici și lanțuri logistice, care atrag muncitori și specialiști. Ardealul are exemple precum Reghin sau Blaj, unde apropierea de centre industriale și de Alba Iulia sau Târgu Mureș generează o cerere constantă. Sudul țării se mișcă mai lent, dar Alexandria și Giurgiu încep să atragă atenția datorită conectivității rutiere mai bune. În zona de vest, orașe precum Lugoj sau Brad se mișcă încet, dar au o stabilitate de chiriași. Ce este comun între toate aceste orașe? Prețul scăzut la vânzare și o cerere care nu vine din turism, ci din nevoia reală de locuire.
Universități și spitale: Motoare de cerere stabilă în orașele mici
Prezența unei universități locale sau a unui spital județean modern reprezintă, adesea, coloana vertebrală a cererii de închiriere din orașele mici. În orașe precum Roman, Reșița sau Slobozia, instituțiile medicale atrag constant personal din alte orașe, în special rezidenți sau medici tineri care nu pot sau nu vor să investească imediat într-o locuință proprie. La fel, universitățile sau extensiile facultăților mari — cum este cazul extensiei Universității „Alexandru Ioan Cuza” la Focșani — aduc anual sute de studenți care preferă să închirieze garsoniere în apropierea campusurilor. În Reghin, spre exemplu, campusul educațional a crescut cererea de apartamente cu 2 camere, iar unele au fost transformate în apartamente „cu locuri”, închiriate la prețuri similare cu cele din Târgu Mureș. Chiriașii veniți pentru educație sau sănătate sunt, în general, mai stabili, responsabili și predictibili, ceea ce reprezintă un avantaj major pentru proprietari.
Cât valorează răbdarea: Potențialul de creștere pe termen lung
Chiar dacă orașele mici nu oferă creșteri maride preț în termeni anuali, potențialul lor pe termen lung este mult mai stabil și mai puțin expus la schimbări economice. Din 2020 până în 2025, prețul pe metrul pătrat în Vaslui a crescut cu 17%, iar în Botoșani cu 21%, în timp ce în București ritmul s-a redus la 8%, conform datelor INS. Această creștere lentă, dar constantă, reflectă o maturizare naturală a pieței și nu o bulă speculativă. Investitorii care cumpără acum nu doar că beneficiază de randamente mari din chirii, dar se pot bucura și de aprecierea valorii imobilului peste 5–10 ani. Practic, investitorul răbdător va fi recompensat nu doar prin bani, ci și printr-o valoare în viitor pe care acum puțini o iau în calcul. În imobiliare, timpul este aliatul celor care gândesc strategic. Iar orașele mici devin din ce în ce mai dese în evoluție — lucru rar în România.
București și Botoșani: Când capitala pierde la scor mic
Comparând costurile devine evident că orașele mici bat capitala la capitolul eficiență investițională, chiar dacă nu au același prestigiu. În 2025, în București, prețul mediu pe metrul pătrat se apropie de 2.500 euro, iar chiria medie la o garsonieră centrală este de 400 euro. În schimb, în Botoșani, un apartament similar se cumpără cu 30.000 euro și se închiriază cu 280 euro, obținând un randament anual net cu peste 4 puncte procentuale mai bun. La București, competiția este acerbă, costurile de întreținere sunt mai mari, iar timpul necesar pentru recuperarea investiției este dublu. În plus, riscul de neînchiriere este mai mare în orașele mari în perioadele de instabilitate economică. În orașele mici, cererea vine din nevoia de bază, nu din mobilitatea profesională sau academică, deci este mai stabilă.
Fără presiuni uriașe, fără costuri ascunse și fără tulburări, piața imobiliară din orașele mici oferă exact ce lipsește adesea în marile centre: echilibru. Prin profesionalism, amenajări inteligente și o strategie corectă, acești investitori reușesc să construiască portofolii mici, dar solide, care nu doar că aduc venituri, ci și consolidează comunități locale.
