Când câmpul devine cartier – invazia construcțiilor pe terenurile agricole și riscurile ignorate

România se confruntă cu o tendință care prinde tot mai mult contur în ultimii cinci ani: conversia terenurilor agricole în terenuri de construcții pentru locuințe. În 2023, conform datelor INS, peste 9.000 de hectare de teren agricol au fost scoase din circuitul agricol și reîncadrate ca intravilan. Această mișcare, aparent firească într-un context de dezvoltare urbană, ascunde, în realitate, o practică riscantă și adesea abuzivă. Cererea ridicată pentru locuințe la prețuri accesibile, mai ales în jurul marilor orașe, a transformat fostele terenuri cultivate în adevărate cartiere improvizate, cu infrastructură precară și reglementări ocolite. În localități precum Tunari, Bragadiru sau Florești, ritmul alert al construcțiilor a lăsat în urmă drumuri de pământ, rețele de utilități improvizate și un haos urbanistic greu de controlat. Autorizațiile de construire sunt adesea eliberate în zone unde planurile urbanistice generale nu sunt actualizate de peste un deceniu.

Din brazdă în beton: cum pierdem terenul agricol strategic
România deține una dintre cele mai fertile suprafețe agricole din Uniunea Europeană, cu peste 12 milioane de hectare de teren agricol, dintre care aproximativ 8 milioane sunt arabile. Cu toate acestea, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, peste 2.000 de hectare de teren agricol dispar anual în favoarea dezvoltărilor imobiliare. Această transformare are loc adesea fără o strategie națională coerentă și fără evaluarea impactului asupra securității alimentare. În județe precum Ilfov, Cluj și Constanța, autoritățile locale au facilitat în mod repetat transformarea terenurilor agricole în intravilan, atrase de taxele încasate de pe urma tranzacțiilor imobiliare și a construcțiilor noi. Este o alegere cu efecte pe termen lung: scăderea suprafeței agricole afectează capacitatea României de a-și asigura producția proprie de hrană, dar și prețurile de consum.

Speculația mascată în „dezvoltare” – un business profitabil pentru jucători agresivi
Transformarea terenurilor agricole în zone de locuit a devenit o afacere tentantă pentru dezvoltatorii imobiliari, dar și pentru investitorii oportuniști. Prețul unui hectar de teren agricol în extravilan poate porni de la 5.000 de euro, dar odată trecut în intravilan, valoarea poate urca și la 150.000 de euro – o creștere de 30 de ori. Potrivit unei analize realizate de BREC (Bucharest Real Estate Club), cel puțin 20% din proiectele rezidențiale aprobate în periurbanul Bucureștiului în perioada 2019–2024 s-au construit pe foste terenuri agricole. Transformarea presupune de multe ori relații apropiate cu administrațiile locale și utilizarea PUG-urilor expirate pentru obținerea rapidă a documentațiilor. Astfel, procesul devine mai puțin o strategie de dezvoltare și mai mult o schemă de profit rapid.

Infrastructura promisă, dar niciodată construită: cum apar cartiere-fantomă
Unul dintre cele mai mari riscuri ale dezvoltărilor pe terenuri agricole este absența infrastructurii de bază. În noile cartiere apărute la marginea marilor orașe, străzile asfaltate sunt excepții, nu reguli, iar rețelele de apă, canal și gaze sunt adesea improvizate sau complet inexistente. În Ilfov, în localități precum Berceni, Vidra sau Pantelimon, peste 40% din noile construcții nu sunt racordate oficial la rețele publice de canalizare, conform datelor oferite de Asociația pentru Infrastructură Urbană. Promisiunile dezvoltatorilor sunt rareori respectate, iar primăriile se confruntă cu o presiune crescândă din partea locuitorilor care cer asfalt, iluminat public și siguranță, fără ca bugetele locale să fie pregătite pentru aceste nevoi. Se creează astfel un cerc vicios, în care oamenii sunt atrași de prețuri mai mici, dar sfârșesc prin a trăi în condiții improprii.

Efectele asupra agriculturii locale: de la sol fragmentat la cultură imposibilă
Conversia terenurilor agricole în locuințe nu afectează doar statistica națională, ci și viața agricultorilor locali. În zonele preurbane, agricultorii se trezesc înconjurați de garduri, șosele și case, iar lucrările agricole devin tot mai greu de efectuat. Fragmentarea excesivă a terenurilor face imposibilă utilizarea utilajelor moderne, iar poluarea provenită din construcții afectează calitatea solului. În comuna Apahida, județul Cluj, peste 300 de hectare de teren arabil au fost afectate de șantierele din ultimii trei ani, conform unei evaluări locale. Agricultorii pierd nu doar pământ, ci și accesul la resurse de apă, la drumuri agricole și la piață. Odată pierdută continuitatea agricolă, revenirea la o agricultură funcțională devine imposibilă.

Urbanismul de ocazie: cum ocolesc dezvoltatorii reglementările
O mare parte dintre construcțiile realizate pe terenuri agricole transformate în intravilan nu respectă normele urbanistice de densitate, retrageri sau regim de înălțime. Potrivit unui raport realizat de Ordinul Arhitecților din România în 2024, peste 60% din proiectele analizate în periurbanul marilor orașe nu respectau Planurile Urbanistice Zonale. Lipsa controlului și sancțiunile formale permit acest fenomen să continue nestingherit. De cele mai multe ori, dezvoltatorii obțin avize pe PUZ-uri vechi sau incomplete, profitând de neactualizarea documentației urbanistice la nivel de județ. În multe cazuri, autorizațiile sunt obținute pe baza unor interpretări la limită ale legii, iar instanțele devin ultima soluție pentru locuitorii care contestă construcțiile ilegale.

Obține o ofertă de credit pentru societatea ta, de până la 150 000$, în doar 48 de ore. Absolut gratuit.

Aplică aici!

Presiunea pe utilități și servicii: când rețelele cedează sub greutatea expansiunii

Pe măsură ce tot mai multe locuințe se ridică pe foste terenuri agricole, infrastructura existentă este suprasolicitată și devine tot mai fragilă. Rețelele electrice, sistemele de canalizare și alimentarea cu apă nu au fost gândite pentru densitatea nouă de populație, iar actualizarea lor presupune investiții uriașe din partea autorităților locale. În comune precum Dumbrăvița (Timiș), Popești-Leordeni (Ilfov) sau Miroslava (Iași), avariile frecvente, penele de curent și lipsa presiunii apei potabile sunt deja o realitate cotidiană. Datele furnizate de ANRSC arată că în ultimii trei ani, numărul reclamațiilor pentru servicii publice defectuoase în localitățile preurbane a crescut cu 65%. Locuințele construite pe terenuri agricole nu beneficiază de rețele adaptate nevoilor moderne, iar costurile pentru extinderea utilităților sunt adesea transferate către cetățeni, prin taxe sau contribuții speciale.

Pericolul legalității aparente: când casele au acte, dar nu și dreptul real de a exista

Unul dintre cele mai grave riscuri asociate construcțiilor pe foste terenuri agricole este iluzia legalității. Mulți cumpărători semnează contracte de vânzare-cumpărare cu toate actele „în regulă”, fără să înțeleagă că documentele pot fi contestate în instanță sau că dezvoltarea întregului cartier este ilegală. Juridic, terenurile agricole trebuie să parcurgă un proces complex de reîncadrare, care presupune avize de la Ministerul Agriculturii, modificarea PUG-ului și consultări publice. În practică, însă, dezvoltatorii ocolesc aceste etape prin „PUZ-uri punctuale” și colaborări suspect de eficiente cu administrațiile locale. Cazuri precum cele din Voluntari sau Brănești, unde instanțele au anulat autorizațiile de construire retroactiv, arată fragilitatea acestor investiții imobiliare. Cumpărătorii, de bună credință, se trezesc cu locuințele contestate, imposibil de vândut, rebranșate sau asigurate.

Impactul asupra mediului: soluri distruse, pânze freatice poluate, biodiversitate pierdută

Pe lângă efectele sociale și economice, conversia terenurilor agricole în zone de locuințe are și un impact sever asupra mediului. Solurile fertile sunt distruse ireversibil prin compactare și acoperire cu betoane, iar pânzele freatice sunt poluate de fose septice improvizate. În lipsa unei rețele de canalizare, sute de gospodării deversează apele menajere în sol, contaminând resursele subterane. În comuna Chiajna, un studiu realizat în 2023 de Institutul Național de Hidrologie a relevat o creștere cu 48% a concentrațiilor de nitrați în puțurile de apă, cauzată de densitatea mare a construcțiilor fără sistem de canalizare. Biodiversitatea locală este și ea afectată: păsări, insecte polenizatoare și mamifere mici își pierd habitatul, iar lanțurile trofice locale sunt dezechilibrate. Pajiștile, râurile și pădurile rămase între noile cartiere sunt rapid colonizate de gunoaie, mașini parcate și construcții ilegale.

Ce fac alte țări: lecții de urbanism coerent din Europa

Spre deosebire de România, alte state europene au adoptat politici stricte pentru protejarea terenurilor agricole. În Franța, Legea ALUR impune limite clare asupra extinderii intravilanului și sancțiuni drastice pentru autoritățile locale care permit dezvoltări necontrolate. În Germania, conceptul de „dezvoltare compactă” încurajează reconversia clădirilor vechi sau terenurilor industriale dezafectate, în locul extinderii în zone agricole. Olanda practică o planificare integrată, care îmbină nevoile de locuire cu protecția solurilor fertile, iar zonele agricole sunt considerate componente ale strategiei naționale de securitate. La polul opus, România nu are o strategie coerentă de protejare a terenurilor agricole, iar politicile publice favorizează profitul imobiliar imediat. rapid.

Alegerea de a transforma câmpul în cartier nu este doar o decizie economică sau administrativă – este o alegere de identitate. România trebuie să decidă ce fel de țară vrea să fie: una a agriculturii competitive, autosuficiente și sustenabile sau una a urbanismului haotic, în care profitul pe termen scurt devine politică de stat. Conversia terenurilor agricole în zone de locuit nu e greșită în esență, dar fără planificare și responsabilitate, devine un risc major.