Tăcerea fiscală din cartiere: De ce românii refuză tot mai des să-și declare oficial chiriașii

Tot mai mulți români care dețin apartamente sau garsoniere în marile orașe aleg să nu le mai închirieze legal. Potrivit ANAF, în 2023 au fost înregistrate oficial 290.000 de contracte de închiriere, în scădere cu 22% față de 2022, în contextul în care cererea de locuințe în regim de închiriere a crescut cu 14%. Această diferență indică o realitate grea, dar nu în sensul clasic – ci mai degrabă ca un simptom al unei relații tensionate dintre cetățean și stat. Dincolo de ilegalitate, mulți proprietari simt că fiscalizarea chiriei este nedreaptă, mai ales când cresc impozitele și a contribuțiile sociale. Începând cu 2023, dacă venitul din chirii depășește plafonul de 6 salarii minime (adică 18.000 lei anual), proprietarul este obligat să plătească și contribuția la sănătate (CASS), de 10%. Astfel, la un impozit de 10% pe venit, plus cei 10% CASS, mulți se simt pur și simplu penalizați pentru că închiriază legal. Nu este o reacție strict contabilă, ci una emoțională – românii consideră că statul ia prea mult și oferă prea puțin în schimb.

Fiscalitatea agresivă – scânteia care a declanșat retragerea în ilegalitate
În ianuarie 2023, autoritățile au modificat modul de impozitare a veniturilor din chirii, eliminând opțiunea deducerii de 40% și introducând obligativitatea de a declara contractele în termen de 30 de zile. În loc să simplifice, noul sistem a adăugat o presiune suplimentară pe umerii micilor proprietari, mai ales cei care dețin o singură locuință. Dacă înainte, un proprietar putea deduce o parte din cheltuielile presupuse de întreținerea locuinței, acum este obligat să plătească impozitul pe întreaga sumă încasată. Pentru mulți, această schimbare a fost picătura care a umplut paharul fiscal. Într-un sondaj realizat în 2024 de platforma Storia.ro, 48% dintre proprietarii chestionați au declarat că iau în calcul să nu-și mai declare chiriașii, tocmai din cauza „impozitării excesive și a lipsei de predictibilitate fiscală”. Mai mult, 27% dintre ei susțin că au refuzat deja încheierea unui contract legal în favoarea unei înțelegeri verbale. Acest comportament nu este doar rezultatul unor calcule reci, ci al unui sentiment tot mai puternic de neîncredere. Proprietarii percep relația cu ANAF-ul ca fiind una obligatorie, și nu de parteneriat.

În spatele blocurilor: contractele de mână – o practică renăscută
În orașe precum București, Cluj, Timișoara sau Iași, piața închirierilor nedeclarate este într-o expansiune greu de cuantificat, dar vizibilă pentru orice agent imobiliar activ. În 2024, potrivit estimărilor neoficiale ale Asociației Brokerilor Imobiliari, până la 60% din chiriile din marile orașe nu sunt înregistrate la ANAF. Această cifră nu doar că reflectă o practică larg răspândită, ci semnalează și o pierdere de venituri bugetare. Contractele „de mână” sunt simple înțelegeri scrise informal, semnate fără martori, fără număr de înregistrare și fără implicarea unui notar sau a Fiscului. În multe cazuri, chiriașii acceptă această variantă, în schimbul unei chirii mai mici sau a unei relații mai puțin rigide cu proprietarul. Practica a fost multă vreme grea, dar presiunile fiscale au adus-o în prim-plan ca soluție de compromis. ANAF nu dispune de resurse suficiente pentru a controla eficient acest fenomen, iar sancțiunile aplicate sunt sporadice și rareori disuasive. Cei care încalcă legea o fac din convingerea că riscul este minim, iar câștigul – considerabil.

O chestiune de principiu: statul ca „partener de neîncredere”
Pentru mulți proprietari, problema nu este neapărat suma plătită, ci ideea de a fi taxat fără transparență și fără reciprocitate. Deși în teorie veniturile din chirii ar trebui să contribuie la servicii publice mai bune, în practică românii nu simt o legătură reală între contribuțiile lor și calitatea infrastructurii, a sănătății sau a educației. Statul este perceput ca un colector lacom, nu ca un partener în dezvoltare. Într-un sondaj INSCOP din octombrie 2024, 62% dintre respondenți au declarat că au o încredere scăzută sau foarte scăzută în ANAF.

Obține o ofertă de credit pentru societatea ta, de până la 150 000$, în doar 48 de ore. Absolut gratuit.

Aplică aici!

Închirierea legală, o loterie birocratică în care proprietarul pierde
Procedura legală de înregistrare a unui contract de închiriere este, în continuare, greoaie și neadaptată realităților digitale, deși ANAF a implementat în 2022 sistemul e-Contract. Cu toate acestea, proprietarii se plâng frecvent de erori în sistem, dificultăți în accesarea platformei și lipsa de asistență specializată din partea funcționarilor fiscali. Mulți dintre cei care încearcă să respecte legea ajung în punctul în care birocrația devine descurajantă. În loc să primească încurajări sau scutiri pentru conformare voluntară, sunt întâmpinați cu suspiciune și controale inutile. Astfel, închirierea legală ajunge să fie percepută ca o corvoadă, nu ca o obligație firească a cetățeanului modern. În plus, dificultatea corectării erorilor apărute în declarații sau înregistrări fiscale alungă și ultima intenție de transparență. Mulți proprietari reclamă faptul că sunt tratați ca niște infractori în devenire, nu ca niște contribuabili de bună-credință.

O nouă generație de proprietari: tineri pragmatici, stat sceptic
Tinerii care au moștenit sau achiziționat locuințe în marile orașe par să adopte un stil de proprietate mai orientat spre eficiență financiară și autonomie. Această generație, care folosește intens platforme digitale, calculatoare de randament și rețele de networking imobiliar, privește impozitarea cu o doză cinică. Ei nu refuză legalitatea din nepăsare, ci din convingerea că sistemul actual îi dezavantajează. Pentru acești tineri, transparența și predictibilitatea sunt valori esențiale, iar lipsa acestora îi face să evite relația formală cu statul. Un studiu realizat în 2024, arată că 39% dintre proprietarii sub 35 de ani au ales să nu își declare chiriași, deși sunt activi în alte forme de economisire și investiție. Paradoxul este că mulți dintre acești tineri își doresc să contribuie la un sistem echitabil, dar nu au încredere că unul va fi construit vreodată.

Efectele asupra chiriașilor: între flexibilitate și insecuritate locativă
Deși la prima vedere chiriașii ar putea fi avantajați de înțelegerile informale, realitatea este mult mai complicată. Fără un contract legal, aceștia nu beneficiază de niciun drept juridic clar în fața proprietarului. Nu pot solicita dovada adresei pentru acte oficiale, nu pot deduce cheltuieli și, mai grav, pot fi evacuați oricând, fără preaviz sau motiv. În același timp, unii chiriași acceptă această situație în schimbul unei chirii mai mici sau al unor condiții de locuire mai flexibile. Un studiu realizat în 2024 de Centrul pentru Politici Publice arată că 53% dintre chiriașii din marile orașe locuiesc fără contract înregistrat, iar 71% dintre aceștia au declarat că nu s-au simțit în siguranță în raportul cu proprietarul.

Sectorul închirierilor nedeclarate este doar o ramură a economiei gri din România, estimată la peste 21% din PIB, conform Eurostat 2023. Deși este una dintre cele mai ușor de monitorizat activități economice informale – prin contracte, anunțuri publice și plăți recurente – autoritățile fiscale se dovedesc ineficiente în a controla fenomenul. Motivul este dublu: lipsa de personal și lipsa de voință politică. Controlul real implică digitalizare totală, interoperabilitate între baze de date și eliminarea corupției de la nivel local. Însă statul român, în multe zone, funcționează încă în paradigma controlului prin hârtie, nu a prevenției inteligente.