Afacerile puternice se dezvoltă de la începuturi umile, fie că este vorba de micul garaj pe care Steve Jobs și Steve Wozniak l-au folosit pentru a construi computerele Apple sau de magazia lui James Dyson în care a construit prototipurile aspiratoarelor sale acum celebre în întreaga lume, fiecare întreprindere trebuie să înceapă de undeva. La un moment dat, însă, multe întreprinderi se extind până la punctul în care au nevoie de un sediu propriu și atunci apar două opțiuni: închiriere sau proprietate? Proprietatea nu este doar un activ propriu și stabil pentru întreprinderi și investitori, ci și un bun care adaugă valoare unei companii, oferind o bază de operațiuni. Proprietatea comercială, la fel ca și cea rezidențială, poate fi deținută în două moduri, fie ca proprietate liberă, fie ca închiriere.
Când vine vorba de proprietăți comerciale, mizele sunt adesea mari, ceea ce înseamnă riscuri financiare mari și procese decizionale mai dificile, stabilirea dacă este avantajos pentru dumneavoastră să cumpărați sau să închiriați va fi o alegere cheie în strategia de progresie sau de investiții a afacerii dumneavoastră.
Proprietatea comercială – Informații esențiale
Proprietățile comerciale reprezintă acum mai mult de 13% din valoarea tuturor clădirilor din România, ceea ce este destul de fenomenal dacă luăm în considerare faptul că oamenii nu locuiesc în aceste proprietăți în mod permanent.
Proprietățile comerciale variază de la spații de birouri mai mici până la depozite masive și blocuri de birouri de înaltă tehnologie potrivite pentru întreprinderile de top. Există o mulțime de opțiuni și, de obicei, este posibil să vă implicați rapid în cumpărarea sau închirierea unei proprietăți comerciale cu o relativă ușurință.
În general, tipurile de proprietăți comerciale pot fi împărțite în următoarele patru categorii:
- Spații de birouri – Clădiri care sunt potrivite pentru birouri, cu spații deschise mari și mai multe încăperi bine iluminate și confortabile.
- Comerț cu amănuntul – Magazine, complexe sau centre comerciale, depozite de vânzare cu amănuntul și etaje de supermarketuri.
- Agrement – Pub-uri și restaurante, săli de sport, centre sportive, hoteluri și cinematografe.
- Industrial – Depozite, fabrici și uzine de producție.
Nu puteți înființa operațiuni comerciale de vânzare cu amănuntul într-un hotel, de exemplu. Aceste clase sunt obligatorii din punct de vedere legal, afacerea dumneavoastră trebuie să funcționeze în conformitate cu scopurile planificate ale clădirii. Este posibil să convertiți clădirile și să le reamenajați pentru a le schimba destinația de planificare, dar acest lucru ar necesita o cerere de planificare îndelungată și discuții continue cu consiliile. Cel mai bine este să căutați clădiri care se potrivesc utilizării planificate.
Locații
Indiferent dacă achiziționați sau închiriați o proprietate pentru investiții sau pentru uz comercial, locația este absolut esențială din toate punctele de vedere. O locație excelentă vă oferă acces la o forță de muncă bună și costuri de funcționare operațională reduse pentru afaceri.
Considerații cheie pentru o locație bună:
- Legăturile de transport, (spațiile de birouri necesită un transport public eficient).
- Depozitele necesită un acces rutier ușor.
- Este locația într-o stare actuală de declin sau de creștere?
- Este locația în curs de reamenajare?
- Care este prețul local al bunurilor imobiliare comerciale? Este ieftin sau scump?
Investitorii vor trebui să analizeze aceste întrebări în detaliu pentru a maximiza randamentul, iar cei care intenționează să utilizeze clădirea în scopuri comerciale active ar trebui să se concentreze asupra faptului dacă pot extrage o utilizare practică maximă dintr-o clădire. Nu este prea bine să dețineți o clădire a cărei valoare crește atunci când afacerea dvs. a eșuat în parte din cauza unei poziționări proaste.
Proprietate deplină
Proprietatea absolută este o formă cuprinzătoare de proprietate care este permanentă până când proprietatea este vândută de către proprietar. De asemenea, proprietățile în proprietate deplină pot fi închiriate pentru a oferi un randament constant al investițiilor inițiale.
Proprietatea liberă înseamnă că dețineți proprietatea și terenul pe care este construită, nu aveți restricții în ceea ce privește ceea ce puteți face cu ea și, prin urmare, puteți modifica sau reamenaja atât timp cât obțineți autorizația de construire. Atunci când dețineți o clădire comercială cu drept de proprietate, la fel ca în cazul unei clădiri rezidențiale, veți fi înscris în cartea funciară ca deținător al “titlului absolut”.
Proprietatea liberă este de departe cea mai completă cale de a deține o proprietate comercială, vă asigură că clădirea dvs. este protejată pe termen lung, nu trebuie să vă mutați până când nu doriți să vindeți și, prin urmare, puteți construi o bază de operațiuni pe termen lung pentru afacerea dvs. Fără restricții, sunteți, de asemenea, liber să folosiți clădirea așa cum doriți, în limitele legii și ale autorizației de planificare, ceea ce este excelent dacă altfel ați fi limitat de un contract de închiriere care restricționează accesul, zgomotul sau altele similare.
Costurile proprietății comerciale cu drept de proprietate
Costurile proprietății comerciale în proprietate liberă pot fi destul de prohibitive, costul inițial al clădirilor comerciale este mare, iar cheltuielile pentru studii complete și alte taxe legale sunt aproape inevitabile – acesta este principalul motiv pentru care multe întreprinderi aleg să închirieze proprietăți comerciale. Având în vedere că evaluarea proprietăților comerciale este dificil de prevăzut din cauza specialității clădirilor comerciale și a schimbării cererii naționale sau locale, proprietatea comercială ca investiție tinde să prezinte un risc ridicat în comparație cu proprietatea rezidențială, iar creditorii ipotecari țin cont de acest lucru prin ratele mai mari ale dobânzii.
Totuși, în contrast, recompensele pot fi mari, investiția în doar una sau două clădiri comerciale mari ar putea fi echivalentă cu un întreg portofoliu de case.
Defalcarea costurilor
- Consultanță și servicii – Achizițiile de proprietăți comerciale implică de obicei agenți imobiliari comerciali, inspectori, creditori și avocați. Clădirile comerciale necesită studii complete și detaliate.
- Pregătirea clădirii – Principalul cost “suplimentar” pe lângă achiziția inițială a clădirii este adesea costul de renovare sau de transformare a clădirii în funcție de nevoile dumneavoastră. Proprietățile libere pot veni cu tot ceea ce aveți nevoie dacă afacerea dvs. se potrivește exact, de exemplu, dacă aveți nevoie doar de un spațiu de birouri generic, dar chiar și în acest caz, veți găsi puncte de diferență între dvs. și nevoile deținătorului anterior, ceea ce înseamnă că, în general, trebuie să cheltuiți niște bani pentru pregătirea clădirii.
- Asigurări, taxe locale, gestionare și securitate – Clădirile comerciale trebuie să fie asigurate și gestionate și aveți nevoie de o securitate adecvată pentru a preveni efracția și încălcarea proprietății. De asemenea, consiliile locale pot percepe taxe pentru diverse servicii de eliminare a deșeurilor.
Avantajele cumpărării unei proprietăți comerciale în regim de proprietate absolută
Proprietatea comercială în regim de proprietate liberă vă dă dreptul la propriul spațiu comercial nerestricționat. Veți putea să faceți modificări în mod liber și să vă dezvoltați atunci când aveți nevoie, atât timp cât obțineți autorizația de construire.
Proprietatea liberă este o abordare stabilă și lipsită de intervenții în ceea ce privește investițiile dacă pur și simplu dețineți o clădire neocupată. Dacă intenționați să luați în leasing sau să închiriați, atunci țineți cont de faptul că, în general, contractele de leasing comercial sunt mai scurte decât cele rezidențiale, ceea ce vă poate oferi o mai mare flexibilitate în ceea ce privește tipul de contracte de leasing pe care le oferiți. Deținerea liberă vă permite să închiriați sau să concesionați clădirea în cazul în care afacerea dumneavoastră se mută sau puteți chiar subînchiria zone sau camere altora. De asemenea, beneficiați la maximum de orice apreciere a valorii de piață a clădirii, care poate fi spectaculoasă dacă ați ales-o cu înțelepciune.
Costurile curente sunt reduse, deoarece nu va trebui să plătiți chirie pentru teren sau alte taxe de serviciu.
Dezavantajele cumpărării unei proprietăți comerciale în regim de proprietate absolută
Costurile inițiale sunt ridicate, dar și unele costuri curente, dacă clădirea este greu de întreținut. Serviciile care v-ar fi fost furnizate dacă ați fi închiriat sunt acum responsabilitatea dvs. exclusivă.
Dacă afacerea dvs. se schimbă, eșuează sau se mută, atunci vânzarea proprietății comerciale cu drept de proprietate gratuită poate fi de durată și găsirea de cumpărători poate fi dificilă.
Natura scumpă a proprietăților comerciale și utilizările de nișă ale acestora înseamnă că acestea sunt considerate, în general, o strategie cu risc ridicat pentru investițiile imobiliare.
Închiriere
Închirierea este o cale mult mai comună de utilizare a proprietății comerciale, care permite întreprinderilor să se extindă în mod flexibil de la o bază fixă, fără a opta pentru o proprietate imobiliară liberă pe termen lung. Prin leasing, plătiți, de obicei, un investitor care a decis să dețină în proprietate gratuită o clădire comercială, așa cum am descris în ultima secțiune. Închirierea unei clădiri comerciale înseamnă că o veți ocupa temporar, în conformitate cu termenii negociați și conveniți între proprietarul terenului și deținătorul contractului de închiriere.
În esență, leasingul înseamnă că nu veți deține niciodată drepturi nelimitate asupra unei clădiri și că va trebui să respectați regulile și reglementările stipulate în contractul de leasing. În ceea ce privește contractele de închiriere comercială, contractele de închiriere pe termen lung sunt mult mai puțin frecvente decât cele pe care le găsiți în cazul proprietăților rezidențiale, majoritatea proprietarilor preferând să închirieze clădirile comerciale pe termen scurt, cu reînnoire automată. Acest lucru înseamnă că pot efectua revizuiri ale chiriei în mod regulat, ceea ce poate crește costul chiriei care, în cazul contractelor de închiriere comercială, este de obicei plătită trimestrial.
Condiții de închiriere
Proprietarul terenului poate stipula că acceptă doar un singur tip de termen de închiriere sau, în caz contrar, s-ar putea să vă revină sarcina de a negocia un termen care să vă convină.
Închiriere cu reînnoire automată/periodică: Eliberarea cu reînnoire automată înseamnă că dumneavoastră și proprietarul terenului conveniți asupra unei perioade pe termen scurt pentru care contractul de închiriere se reînnoiește automat până când unul dintre dumneavoastră dă un preaviz de reziliere a contractului de închiriere și părăsește proprietatea. Acest lucru este adesea potrivit doar pentru întreprinderile mici și agile care nu au nevoie de utilizarea unui contract de închiriere garantat pe termen mult mai lung.
Contract de închiriere fixă: Acest tip de contract este similar cu cel de închiriere a unei proprietăți rezidențiale, în sensul că veți deține un contract de închiriere pe termen fix pe o perioadă mai lungă. Acest lucru este potrivit pentru aplicațiile și angajamentele de afaceri pe termen mai lung, unde este nevoie de stabilitate. Într-un contract de închiriere cu durată fixă, proprietarul nu poate fi capabil să mărească chiria sau alte taxe decât dacă această concesie este prevăzută în contractul de închiriere și acceptată de ambele părți.
Costurile suplimentare ale contractului de închiriere
Depozite de garanție: Titularul contractului de închiriere va trebui să plătească un depozit de garanție proprietarului, care poate fi păstrat pe durata contractului de închiriere. La fel ca și în cazul depozitelor pentru proprietățile rezidențiale, este acceptabilă o “uzură normală”, dar daunele care depășesc acest nivel pot fi decontate din depozit.
Taxele de serviciu: Taxele de serviciu pot include taxele de eliminare a deșeurilor și de curățenie, consumul de energie, deși acestea pot fi contabilizate separat, reparațiile interne, aerul condiționat și securitatea. În cazul personalului de la recepție sau de la intrare, se pot percepe, de asemenea, taxe de serviciu pentru dotarea cu personal a unei clădiri comerciale, cu excepția cazului în care vă puteți asigura propriul personal.
Avantajele închirierii
Închirierea în leasing a unei clădiri comerciale oferă un mijloc flexibil de proprietate. Deoarece puteți negocia contractul de închiriere, puteți găsi, de obicei, unul care să se potrivească exact cerințelor dumneavoastră în ceea ce privește durata și nivelul de angajament. Contractele de leasing pe termen mai scurt sunt mai puțin sigure, dar se potrivesc afacerilor care se pot schimba cu ușurință de la un sediu la altul.
Închirierea înseamnă costuri inițiale reduse, care sunt, în mod evident, incomparabile cu efectuarea unei achiziții comerciale complete. Acest lucru permite întreprinderilor să se adapteze în funcție de creșterea lor și să aibă un control mai mare asupra cheltuielilor lunare regulate.
Proprietarul terenului este de obicei responsabil pentru “structura clădirii”, care include pereții exteriori și acoperișul. Acest lucru protejează clădirile închiriate de costuri de întreținere structurală deosebit de costisitoare.
Valoarea adăugată a serviciilor poate îmbogăți afacerile care nu au capacitatea de a angaja personal de pază și curățenie etc.
Dezavantajele contractului de închiriere
Contractul de închiriere este însoțit de clauze restrictive care îi interzic locatarului să desfășoare anumite activități în proprietate.
În funcție de contractul de închiriere, costurile pot crește constant în timp. Leasingul poate deveni costisitor pe termen lung, depozitele și alte taxe pot pune presiune asupra întreprinderilor în primele etape ale contractului de leasing.
Închirierea înseamnă că nu veți deține niciodată proprietatea, cu excepția cazului în care puteți negocia un preț de vânzare. Dacă valoarea proprietății explodează în valoare, doar proprietarul este cel care beneficiază.
Contractul de închiriere și dreptul de proprietate sunt cele două căi principale de utilizare și de proprietate a proprietății comerciale. Clădirile comerciale variază de la mici spații de birouri la depozite uriașe și, prin urmare, legea este complexă și diversă – este imperativ să luați în serios aspectele juridice și să vă analizați atent procesul de luare a deciziilor, va trebui, de asemenea, să contactați avocați și inspectori specializați.
Sondajele sunt foarte importante dacă intenționați să achiziționați orice clădire comercială, clădirile comerciale necesită sondaje de evaluare comercială detaliate, care includ o analiză asupra tuturor componentelor interne și externe, pentru a vă oferi o imagine clară a stării actuale și a potențialelor reparații viitoare.
Alegerea dvs. depinde, ca întotdeauna, de nevoile dvs., întreprinderile mici beneficiază adesea de contracte de închiriere pe termen scurt, în timp ce întreprinderile stabile pe termen mai lung pot beneficia de o achiziție comercială mai degrabă decât de un contract de închiriere pe termen lung.