A intrat în vigoare procedura privind calcularea, încasarea și plata impozitului de 80% pentru vânzarea terenurilor agricole în mai puțin de 8 ani de la cumpărare
Veverita Aliona
4 min read
La sfârșitul anului 2020, piața imobiliară din România a fost luată prin surprindere de introducerea unui impozit suplimentar în valoare de 80% în cazul vânzării, chiar și indirect, prin așa-numita vânzarea pachetului majoritar de acțiuni al unei societăți a terenurilor agricole de tip extrasezon.
În ultimii doi ani, practica a arătat că calcularea și colectarea impozitului a fost imposibilă în lipsa unor reglementări specifice. Cu toate acestea, până la jumătatea anului 2022 au fost clarificate unele principii generale referitoare la Impozit și a fost anunțată intenția Ministerului Finanțelor și a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale de a elabora și aproba un ordin comun care să reglementeze calculul, colectarea și plata Impozitului, cu avizul consultativ al Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.
În acest context, începând cu data de 2 februarie 2023, Ordinul nr. 396/2022 al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale, respectiv nr. 883/2023 al ministrului finanțelor pentru aprobarea Procedurii privind calculul, încasarea și plata taxei, precum și a obligațiilor declarative stabilite potrivit art. 42 din Legea nr. 17/2014 (“Procedura”) a intrat în vigoare.
Pe lângă stabilirea procedurii efective privind declararea și plata taxei, Procedura clarifică anumite aspecte privind domeniul de aplicare al acesteia.
Domeniul de aplicare a taxei
În conformitate cu articolul 42 din Legea nr. 17/2014, Taxa devine incidentă în cazul în care:
- vânzarea directă a terenurilor agricole extravilane înainte de împlinirea unei perioade de 8 ani de la momentul cumpărării terenului;
- și vânzarea indirectă, prin transferul participației de control într-o societate care are dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor terenuri agricole care reprezintă mai mult de 25% din numărul total al activelor sale imobiliare (orice teren, clădire sau construcție ridicată sau încorporată în teren, înregistrată conform reglementărilor contabile aplicabile) înainte de expirarea unei perioade de 8 ani de la momentul în care terenul a fost achiziționat.
În plus față de orientările stabilite prin Legea 17/2014, Procedura prevede în mod expres că impozitul nu va fi datorat în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane care au fost achiziționate anterior de către vânzător în temeiul oricărui act de achiziție, altul decât un contract de vânzare-cumpărare. De exemplu, taxa nu se va aplica vânzătorilor care au dobândit anterior dreptul de proprietate asupra terenului respectiv în temeiul unui act de moștenire sau de partaj. Cu toate acestea, în cazul vânzării indirecte, prin transferul participației de control într-o societate, se pare că intenția legiuitorului a fost ca taxa să se aplice indiferent de modul în care dreptul de proprietate asupra terenului a fost dobândit de societate.
Metoda de calcul, de colectare și de plată
În plus, în ceea ce privește metoda de plată, ca regulă generală, impozitul va fi calculat și colectat de către notarul public înainte de autentificarea actului notarial de vânzare a terenului agricol extravilan. Notarul public va depune declarația privind obligațiile de plată la bugetul de stat, care va fi transmisă autorității fiscale centrale competente împreună cu rezumatul care detaliază distribuția către unitățile administrative.
În cazul transferului participației de control, vânzătorul are obligația de a declara veniturile la autoritatea fiscală centrală competentă în termen de maximum 10 zile de la data transferului, pe baza actului justificativ. În acest caz, impozitul trebuie plătit în termen de 60 de zile de la data la care autoritatea fiscală trimite decizia de impunere.
Cu toate acestea, pentru cazurile în care vânzătorul este o societate care nu are domiciliul fiscal în România, legiuitorul pare să condiționeze transferul de înregistrarea fiscală a societății în România; acest lucru se poate face prin depunerea formularului 015 înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare de acțiuni.
În cazul în care transferul dreptului de proprietate asupra terenului sau asupra pachetului de control al unei societăți comerciale, conform art. 42 alin. (1) și (2) din Legea nr. 17/2014 are loc ca urmare a unei hotărâri judecătorești, instanța care emite hotărârea trebuie să o transmită autorității fiscale centrale din raza sa de competență teritorială în termen de 30 de zile de la momentul în care hotărârea devine definitivă.
Aceasta din urmă va trimite ulterior decizia către autoritatea fiscală centrală competentă, care va stabili impozitul și va emite decizia de impunere în termen de 60 de zile de la primirea documentației.
Nu în ultimul rând, procedura prevede că, în cazul în care tranzacția în temeiul căreia vânzătorul a plătit taxa notarului public este ulterior reziliată, vânzătorul are dreptul de a solicita rambursarea taxei în conformitate cu procedura comună aplicabilă.
