Veverita Aliona 
Investiția în proprietăți de închiriat este una dintre cele mai inteligente modalități de a-ți asigura viitorul. Nu numai că aveți un activ care se poate aprecia în valoare, dar aveți și bani care vă intră în contul bancar în fiecare lună. Asta este – dacă o faci cum trebuie. În timp ce o primă vizită cu agentul tău te poate face să vrei să te grăbești la închidere, investitorii care nu își fac timp să se pregătească și să cerceteze proprietățile se pot trezi în mod neașteptat într-o groapă de bani – una în care vor rămâne blocați timp de mulți ani. Indiferent dacă sunteți un investitor debutant, neexperimentat sau experimentat în domeniul proprietăților de închiriat, există câteva elemente fundamentale pe care toată lumea trebuie să le cunoască înainte de a semna pe linia punctată. Dar haideți să facem un pas mai departe. În acest ghid, îți vom spune aproape tot ce trebuie să știi despre cum să investești în proprietăți de închiriat.
Ce este o proprietate de închiriat?
Proprietatea de închiriere este un tip de proprietate prin care o persoană sau o afacere, cunoscută sub numele de “chiriaș”, folosește spațiul în schimbul unor sume de bani plătite proprietarului, care este numit în mod normal “proprietar”. Cele două părți sunt obligate să respecte regulile stabilite într-un contract de închiriere.
Tipuri de proprietăți de închiriat
Proprietățile de închiriat nu sunt de aceeași mărime pentru toți. În domeniul locativ, aveți trei sectoare principale în care puteți închiria sau investi:
- Rezidențial
- Comercial
- Multifuncțional
Fiecare categorie poate fi împărțită în ramuri proprii. Proprietățile rezidențiale sunt locuințele în care locuiesc oameni și pot include locuințe cu mai multe unități, clădiri mici de apartamente, case unifamiliale, apartamente, proprietăți de lux și multe altele. Investitorii – în special cei aflați la prima experiență și cei începători – merg de obicei pe ruta rezidențială, deoarece este considerată cea mai sigură și mai ușoară metodă de a investi în proprietăți.
Proprietățile cu destinație comercială sunt zone din care funcționează afaceri. Spațiile comerciale se întind în funcție de utilizare, iar suspecții obișnuiți sunt fațadele magazinelor, spațiile industriale și clădirile de birouri. Dar chiar și terenurile agricole sunt considerate proprietăți comerciale.
Proprietățile cu destinație mixtă combină elemente rezidențiale și comerciale. Un exemplu de clădire cu utilizare mixtă este un complex cu două etaje în care un salon de coafură ocupă jumătatea inferioară și un apartament la etajul al doilea.
Cum să devii proprietar
Înainte de a merge mai departe, este important să vă întrebați dacă vă simțiți confortabil să deveniți proprietar. Acest lucru înseamnă o lume nouă și curajoasă a contractelor de închiriere, familiarizarea cu legile proprietarului și chiriașului din județul dumneavoastră, impozitele pe proprietate, asigurarea, plata utilităților și chiar potențialul pentru partea întunecată a proprietății de închiriere – evacuările.
Dacă achiziționați o proprietate foarte aproape de propria locuință sau locuiți într-un duplex și închiriați cealaltă unitate, ar putea avea sens să vă ocupați direct de chiriași. Dar, în alte cazuri, este posibil să doriți să apelați la serviciile unui administrator de proprietăți.
Am nevoie de un manager imobiliar?
Dacă proprietatea dvs. de închiriat este departe de locul în care vă atârnă pălăria, ar putea fi în interesul dvs. să angajați un manager de proprietate. Pentru o taxă lunară, managerii acționează ca reprezentant al dumneavoastră și, de obicei, se ocupă de colectarea chiriei, de întreținere, de interacțiunile cu chiriașii și, eventual, de multe altele, în funcție de acordul dumneavoastră. Acest lucru nu înseamnă că veți fi complet îndepărtat de tot ceea ce ține de chiria dumneavoastră, deoarece managerul de proprietate ar putea fi nevoit să vă contacteze pentru actualizări și solicitări destul de des. Pentru mai multe informații despre procesul de gestionare a proprietății, urmăriți acest videoclip:
Ce trebuie să căutați
Profitul este un factor primordial atunci când căutați o proprietate de închiriat. Deși vom discuta despre profitabilitate mai jos, există și alți factori pe care trebuie să îi luați în considerare în timpul căutării dumneavoastră.
- Prețul. Prețul locuinței este un factor primordial atunci când decideți dacă să investiți într-o proprietate de închiriat. Dacă sunteți un investitor debutant, în general, este recomandat să căutați proprietăți care să se încadreze bine în zona dumneavoastră de confort. O proprietate de investiții pentru începători se situează de obicei în jurul valorii de 150.000 de euro, dar în multe zone, acest număr este o țintă imposibilă. În acest caz, este posibil să trebuiască să vă extindeți căutarea. În plus, toate bugetele sunt diferite și trebuie măsurate în consecință.
- Locație. Locația locuinței dumneavoastră este un factor important în determinarea a ceea ce puteți cere pentru chirie. Dar locația este, de asemenea, o fereastră spre viitor. Accesând site-uri puteți analiza populația, statisticile privind locurile de muncă și veniturile, rata criminalității și orice altceva care ar putea destabiliza sau adăuga valoare proprietății de investiții.
- Ratele de chirie. Prețul unei proprietăți ar putea fi destul de scăzut, ceea ce s-ar putea traduce în mod direct prin chirii mai mici. Dar este posibil ca locațiile mai scumpe să nu recolteze veniturile din chirii la care v-ați aștepta neapărat. Căutați în mai multe locații și cercetați cu sârguință ratele de chirie pentru tipul de casă sau clădire pe care doriți să o cumpărați.
- Impozite și asigurări. Impozitele pe proprietate sunt foarte variate, iar cea mai mică creștere procentuală poate face uneori diferența între a plăti mii de euro în plus pe an. Atunci când estimați ratele impozitelor pe proprietate, asigurați-vă că cercetați în profunzime regulile județului, deoarece este posibil ca nici rata de impozitare să nu fie fixă – ceea ce înseamnă că rata ar putea crește în funcție de prețul proprietății. Asigurările sunt mai simple, dar ar trebui să se obțină oferte de la mai multe companii.
- Rentabilitate. Să nu ne învârtim în jurul cozii – scopul dumneavoastră este să băgați în buzunar niște bani. Pentru a face acest lucru, trebuie să analizați profitabilitatea din toate unghiurile.
- Fluxul de numerar. Unii investitori cumpără proprietăți vechi și le înfrumusețează pentru a putea să întoarcă proprietatea și să o vândă la un preț mult mai mare. Dar în cazul proprietăților de închiriat pe care le păstrați, scopul este de a avea un venit lunar – și, mai exact, o proprietate cu flux de numerar pozitiv. Fluxul de numerar pozitiv înseamnă că, după fiecare cheltuială, vă rămân bani în bancă. Cu cât o proprietate este mai pozitivă din punct de vedere al fluxului de numerar, cu atât mai profitabilă va fi închirierea ta.
- Plata în numerar față de obținerea unei ipoteci. Dacă aveți mijloacele necesare, plata în numerar pentru o proprietate ar putea fi calea de urmat, dar nu uitați să nu vă puneți toate ouăle într-un singur coș – ceea ce înseamnă că nu folosiți fiecare bănuț pe care îl aveți pentru a vă cumpăra prima proprietate de investiții. De ce? Pentru că s-ar putea să aveți cheltuieli neprevăzute care să apară, cum ar fi reparații minore după cumpărare. Și da, obținerea unui credit ipotecar înseamnă că veți plăti o tonă de bani sub formă de dobândă, dar creditele ipotecare există pentru a face achiziția procurabilă pentru persoanele care nu au tezaure de bani.
- Precalificare. Dacă obțineți un credit ipotecar, s-ar putea să aveți o idee generală despre cât de mult puteți cumpăra. Dar, după ce trec prin procesul de verificare, unii investitori se confruntă cu surprize neplăcute și nu se califică pentru atât de mult pe cât se așteptau. Obținerea unei precalificări se poate întâmpla uneori în mai puțin de 24 de ore și, deși o precalificare nu vă va spune totul, este o modalitate excelentă de a estima câtă putere de cumpărare aveți cu adevărat în buzunar.
Ar trebui să investesc într-o proprietate cu mai multe unități sau într-o casă unifamilială?
În unele zone, ar putea exista avantaje în a investi în proprietăți cu mai multe unități, cum ar fi duplexurile, în detrimentul caselor unifamiliale. În alte cazuri, este adevărat contrariul.
Există și alți factori care trebuie luați în considerare, cum ar fi taxele de administrare suplimentare dacă aveți proprietatea administrată. Un alt lucru de luat în considerare este rata de rotație, care poate fi mai mare în cazul duplexurilor, precum și faptul că trebuie să vă ocupați de mai mulți chiriași și, potențial, de mai multe probleme. Dar nu este atât de simplu – s-ar putea ca în ambele cazuri să găsiți chiriași perfecți pe termen lung, ceea ce reprezintă visul oricărui proprietar.
Închiriere de vacanță față de închiriere standard
O altă decizie pe care noii proprietari de investiții trebuie să o evalueze este dacă doresc să testeze piața închirierilor pe termen scurt sau să își păstreze unitatea ca închiriere standard. Uneori, închirierile pe termen scurt pe platformele de găzduire precum Airbnb pot aduce mai multe venituri într-o săptămână decât cele pe care chiriile tradiționale le-ar vedea într-o lună..
Uzura. Deși unii oameni susțin că închirierile pe termen scurt implică mai puțină uzură a proprietății, poate fi adevărat contrariul, mai ales dacă aveți o închiriere aglomerată. Închirierile pe termen lung pot suferi și ele multă uzură, dar chiriașii se tem, în general, de faptul că proprietarul le păstrează depozitul de garanție, în timp ce clienții AirBnB trebuie să se teamă, în general, doar de o recenzie negativă din partea proprietarului.
Dacă vă decideți să vă folosiți proprietatea ca închiriere pe termen scurt, folosiți următoarele sfaturi profesinale:
- Faceți o analiză de piață. Site-urile web oferă o analiză completă a orașelor și vă pot ajuta să decideți dacă există o cerere de închiriere în zonă – precum și o imagine de ansamblu a concurenței.
- Cântărește serviciile de management. Majoritatea companiilor de gestionare a proprietății pentru închirieri pe termen scurt percep un tarif mai mare decât cele pentru închirieri standard, din cauza nivelului de implicare. Dacă sunteți departe de chiria dvs., puteți alege să angajați un administrator de proprietăți, dar fiți pregătit să vă luați la revedere de la aproximativ 20% din profiturile dvs.
- Angajați cea mai bună echipă de curățenie. Dacă decideți să vă administrați singur proprietatea, veți dori să aveți în zonă câteva persoane pe care vă puteți baza cu adevărat – cea mai importantă dintre ele fiind echipa de curățenie.
Când în cele din urmă îți achiziționezi proprietatea de investiții, îndreaptă-te spre ghidul nostru etapizat pe care toți proprietarii ar trebui să îl citească despre cum să închiriezi rapid proprietatea ta unor chiriași grozavi.
