Închirierea unui spațiu de birouri: Întrebări de adresat înainte de contract
Veverita Aliona
7 min read
Închirierea unui spațiu de birouri este o decizie financiară importantă. Fie că închiriați pentru prima dată un spațiu pentru afacerea dvs. sau vă relocalizați, obțineți răspunsuri la aceste întrebări înainte de a semna contractul de închiriere. Închirierea unui spațiu de birouri este pur și simplu înfricoșătoare. De multe ori trebuie să semnați un contract de închiriere pe mai mulți ani, iar chiria lunară poate fi mai mare decât ipoteca casei dumneavoastră, chiar și pentru un birou foarte mic. Mai rău, contractul vă poate lăsa cu plata chiriei chiar dacă trebuie să vă mutați pentru că nu mai aveți spațiu sau pentru că afacerea dvs. se închide.
De aceea, este important să evaluați locația, clădirea, termenii contractului de închiriere și chiar proprietarul înainte de a semna un contract de închiriere comercială. Iată factorii cheie pe care trebuie să-i investigați.
Construiți pentru viitor?
În funcție de locul în care căutați să închiriați spații de birouri, este posibil să constatați că proprietarii se așteaptă să semnați un contract de închiriere pe 3 sau 5 ani sau, eventual, chiar pe 10 ani. Dacă alegeți un spațiu în funcție de numărul de angajați pe care credeți că îl veți avea peste un an, ați putea cu ușurință să depășiți spațiul înainte de expirarea contractului de închiriere.
Este locația sigură?
Atragerea de talente de calitate nu este o sarcină ușoară pentru întreprinderile mici. Va fi și mai greu dacă clădirea în care închiriați spațiul se află într-o zonă nesigură sau dezolantă a orașului, într-o locație cu multe clădiri vacante sau dărăpănate, sau în apropierea unui loc care atrage personaje nesuferite.
3. Spațiul de birouri este cablat în mod corespunzător pentru nevoile dumneavoastră de afaceri și de echipamente?
Este posibil ca spațiul să fie mai ieftin de închiriat în clădiri mai vechi, dar clădirile mai vechi nu satisfac întotdeauna nevoile de energie electrică ale întreprinderilor de astăzi.
Chiar și clădirile mai noi pot avea unele limitări. S-ar putea să nu existe prize electrice sau conexiuni de rețea locală adecvate în birou, sau s-ar putea ca acestea să nu fie în apropierea locului în care doriți să amplasați birourile sau echipamentele. Dacă va trebui să aveți un spațiu recablat pentru a răspunde nevoilor dumneavoastră, acest lucru poate costa o sumă semnificativă de bani chiar și pentru un birou relativ mic.
Cu cât va crește chiria în fiecare an?
Multe contracte de închiriere vor avea încorporate creșteri procentuale anuale ale chiriei. Acestea ar trebui să fie precizate clar în contractul de închiriere. Pentru a evita ca chiria să crească vertiginos la sfârșitul primului termen multianual, vedeți dacă puteți obține ca contractul de închiriere să fie redactat cu o opțiune de reînnoire, cu aceeași rată de creștere predefinită.
Dacă nu aveți opțiunea de reînnoire, creșterea chiriei ar putea fi substanțială atunci când veți reînnoi contractul. Astfel, ați putea rămâne blocat fie cu plata unei rate mai mari, fie cu o sumă substanțială de bani pentru a vă muta în altă locație.
Ce este inclus în contractul de închiriere?
Costurile dumneavoastră pentru închirierea unui spațiu de birouri se limitează rareori doar la costul lunar al chiriei. Aflați în prealabil ce cheltuieli sunt și ce cheltuieli nu sunt incluse ca parte a acordului dumneavoastră.
Ce utilități va trebui să plătiți? Va trebui să plătiți pentru ridicarea gunoiului, servicii de curățenie, curățarea zăpezii pe timp de iarnă sau orice alte taxe pentru zonele comune? Dacă ceva nu este inclus, întrebați cât a fost costul lunar în trecut. Nu fiți luat prin surprindere după ce semnați un contract de închiriere pe mai mulți ani.
Cine se ocupă de reparații?
Atunci când închiriați o casă sau un apartament, proprietarul se ocupă în mod normal de toate reparațiile. În cazul unui spațiu comercial, acest lucru poate cădea complet în sarcina dumneavoastră. Asigurați-vă că acest lucru este specificat în contractul de închiriere.
Câte mașini trec pe acolo și pot să vireze cu ușurință în parcare?
Dacă închiriați un spațiu comercial, proprietarul ar trebui să vă ofere o numărătoare exactă a numărului de mașini care trec zilnic pe acolo. Ar fi bine să știți și o numărătoare a pietonilor și a bicicliștilor. Este constant în timpul zilei sau la orele de vârf?
Dacă nu are aceste informații, dar sunteți totuși interesat, mergeți în zonă și faceți o numărătoare pe cont propriu sau întrebați administrația orașului dacă are o numărătoare. Vreți să cunoașteți numărătoarea înainte de a semna contractul de închiriere. Numărarea pe cont propriu este o muncă plictisitoare, dar aceasta este o decizie prea importantă pentru a spera pur și simplu la ce e mai bun.
În timp ce numărați, observați cât de ușor sau de dificil este pentru automobile să intre în parcare și cât de multe intră efectiv. Dacă clădirea sau centrul comercial se află pe o arteră principală aglomerată, traficul poate descuraja potențialii clienți să se oprească pe acolo.
Există suficiente locuri de parcare?
O clădire sau un centru comercial poate avea doar câțiva chiriași și să nu dispună de suficiente locuri de parcare pentru toți la un moment dat. Dacă mall-ul sau clădirea are o parcare relativ mică și are unul sau mai mulți chiriași, cum ar fi un salon de înfrumusețare sau un grup stomatologic, care deservesc mai mulți clienți, sau găzduiește un chiriaș cu mulți angajați, este posibil ca dvs. și clientul dvs. să nu puteți găsi întotdeauna locuri de parcare.
Cine este proprietarul clădirii?
Este esențial să stabiliți cine este proprietarul clădirii. Este un SRL, o corporație mare sau o persoană fizică unică?
Dacă proprietarul afacerii nu este localnic, ar putea fi mai dificil să obțineți rezolvarea problemelor legate de clădire. Chiar și atunci când proprietarul afacerii se află în apropiere, obținerea atenției acestuia este uneori problematică.
Dacă este posibil, verificați cu alți chiriași din clădire pentru a afla cât de repede se rezolvă problemele. O altă opțiune: Cereți proprietarului datele de contact ale foștilor chiriași ai spațiului pe care doriți să îl închiriați. Sunați-i și întrebați-i despre experiențele lor.
Înțelegeți contractul de închiriere?
Contractele de închiriere pentru afaceri sunt documente complicate.
Contractul de închiriere pe care l-ați semna a fost redactat pentru a proteja mai degrabă interesele proprietarului decât pe ale dumneavoastră. Ar trebui ca și interesele dumneavoastră să fie reprezentate. Cereți avocatului dumneavoastră să analizeze contractul de închiriere și asigurați-vă că ați înțeles toți termenii. Acesta ar putea să vă sugereze termeni din contract pe care ați putea încerca să îi negociați pentru a fi mai favorabili pentru dumneavoastră.
Sunt toate promisiunile în contract de închiriere?
Ați negociat un anumit număr de locuri de parcare în parcare sau utilizarea sălilor de odihnă care se află în afara spațiului închiriat? Promisiunile verbale sunt greu de pus în aplicare, așa că asigurați-vă că acestea se regăsesc în contractul de închiriere înainte de a semna.
Puteți cesiona contractul de închiriere, subînchiria spațiul sau chiar vinde afacerea?
Majoritatea contractelor de închiriere spun că aveți nevoie de permisiunea proprietarului pentru a ceda contractul de închiriere altcuiva sau chiar pentru a subînchiria spațiul. Multe contracte de închiriere sunt chiar mai stricte și vă cer să obțineți acordul proprietarului pentru a vinde capitalul social al afacerii dvs. sau pentru a fuziona cu o altă companie.
Puteți obține o clauză de “ieșire” scrisă în contractul de închiriere?
O clauză de “ieșire” precizează termenii prin care puteți ieși din contractul de închiriere în cazul în care nu mai aveți loc în spațiul respectiv sau dacă, dintr-un motiv neprevăzut, afacerea dvs. nu mai poate continua să funcționeze în spațiul respectiv. De exemplu, unii proprietari sunt de acord cu o clauză care vă permite să reziliați contractul de închiriere fără penalități, cu condiția să le dați un anumit preaviz (de obicei, cel puțin trei luni).
Contractele de leasing pentru afaceri au o durată mai mare și sunt mai complicate decât cele rezidențiale. Înainte de a semna, cereți ajutorul unui avocat specializat în domeniul imobiliar. Probabil că agentul dumneavoastră imobiliar nu are cunoștințele necesare pentru a vă reprezenta interesele în negocierea contractului, în afară de elementele de bază, cum ar fi prețul și durata.
